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写字楼物业服务设备设施维护服务方案

目录

TOC\h\z\u第一节设备设施维修服务总体方案 2

一、设备维修维护范围 2

二、设备维修管理目标 2

三、机电设备、设施的运行管理 2

四、维修服务规范要求 3

五、维修服务承诺 5

第二节设备设施维修服务标准 6

一、房屋建筑的日常养护维修 6

二、低压电器设备的维修服务 7

三、给排水系统的维修服务 8

四、中央空调系统的设备维护 9

第三节公共设施维护养护方案 10

一、公共设施维修养护方案 10

二、公共设施维修养护细则 11

第四节公用设施设备管理 16

一、日常管理任务与总体策划 16

二、中央空调机组 17

三、供电设备的管理 21

四、消防系统的管理方案 23

五、电梯运转管理 23

六、水泵运行管理 25

七、公共设施各系统的日常运行管理 25

八、主要公共设备设施的故障应急处理方案 27

第一节设备设施维修服务总体方案

日常维修服务是综合维修部一项大量而又重要的工作。综合维修部就员工在维修服务中的服务意识、服务规范等提出具体要求：

一、设备维修维护范围

（一）维修范围

水电设备、公共设施、设备的维修。主要包括：建筑物内的灯具、风扇、电插座、电开关、水龙头、花洒、洗手盆、大小便器的给排水、木门窗、塑钢门窗、铝合金门窗等。

（二）维护范围

1.建筑物上下水管道、雨水管；

2.每栋建筑物电力总闸以后全部电力线路；

3.每栋建筑物总水闸以后的供水系统，中央空调系统；

4.建筑物共用部位的楼盖、屋顶、内墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、门窗、电铃等。

二、设备维修管理目标

设备、设施、房屋的完好率：≥98%

设备、设施、房屋的维修及时率： 100%

设备、设施、房屋的维修合格率： 100%

三、机电设备、设施的运行管理

各专业工程师必须结合本部门设备、设施、房屋的实际情况，制定出适合于各分系统设备、设施、房屋的规章制度、管理规定、维修保养规程，力求在实际运作过程中行之有据、做之有理，进一步保障XX写字楼机电设备、设施及房屋的安全、可靠、正常运行。

运行值班人员负责系统所辖设备、设施的运行操作及日常巡视检查工作，并做好每天的运行记录，运行中发现问题及时通知有关人员进行处理。

维修人员负责各系统所辖设备设施及房屋的维护保养工作，并做好维修保养记录，对维修保养中发现较严重的设备、设施故障及时上报水电工程部主管，由各专业工程师组织有关人员进行分析、研究，制定解决办法，各系统所辖设备、设施的更新改造及重大维修、变更情况应及时在设备档案中做好记录。

四、维修服务规范要求

要求综合维修部员工到各楼层进行维修保养时，着装整齐，乘搭规定的员工电梯；走路轻盈，维修工作时尽量减少噪音，严禁在公共场所大声讲话喧哗。以免影响办公或休息。到房间内维修时还应注意如下事项：

1.敲门：

接到报修，15分钟内派员工到达现场维修处理。如果要进房间维修，需按门铃或轻轻叩门三声，等待开门。

2.介绍：

办公室的人员开门或在门内询问，综合维修部员工应首先自我介绍：

“对不起，打搅了，我是XX物业公司维修人员XX，前来为您服务”。

3.进门：

如果房间内十分整洁，铺地毯，员工应穿好自备鞋套。经室内人员许可后进门维修服务。进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。

4.铺布：

走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在领导、办公人员指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸的零件直接放在地上。

5.维修：

维修工作中手脚要轻，尽可能减少发出的噪声。实在无法避免时，应事先向领导、办公人员说明，并说一声“非常对不起”。

6.整理：

维修完毕，用自备专用保洁布将设备擦干净，收好维修工具，将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责清扫干净。

7.试用：

请领导、办公人员当场试用设备，证实设备恢复正常运转，并请领导、办公人员在维修工作单签认。

8.讲解：

必要时向领导、办公人员讲解故障原因，介绍维修保养知识，及正确使用设备的注意事项。

9.如实填写维修工作单（包括费用），请领导、办公人员对修理质量，服务态度等进行评价并签名。

五、维修服务承诺

与有关部门建立良好的联系，处室及工作人员的报修或设施设备故障可报管理处，也可直接通知综合维修部，统一协调安排。如果紧急的可用电话通知值班人员或综合维修部。综合维修部接到报修单或电话后应该在10分钟内之内派员工到现场，并按以下要求操作：

1.属一般性零修或设备故障应立即排除；

2.涉及到需临时购买配件的维修，向报修的科室解释，并另约定维修