第八章　房地产开发项目可行性研究2016建工房估-经营管理基础讲义（全）.docVIP

第八章房地产开发项目可行性研究

【考情分析】

【考情分析】

分值不高，但内容会融入第六章中考计算题

年份单项选择题多项选择题判断题计算题合计

2014年4题4分2题4分2题2分,8题10分

2013年3题3分1题2分1题1分,5题6分

2012年3题3分2题4分2题2分,7题9分

2011年3题3分2题4分2题2分,7题9分

2010年3题3分2题4分1题1分,6题8分

2009年2题2分1题2分2题2分,5题6分

2008年2题2分1题2分2题2分,5题6分

第一节可行性研究概述

1.可行性研究的含义

在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究，对拟定的各种可

能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证，对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预

测和评价，在此基础上，综合研究项目的技术先进性和适用性，经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此

确定项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展

下一步工作的基础。

2.可行性研究的目的

减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

3.可行性研究的作用

?是申请项目核准的依据

?是项目投资决策的依据

?是筹集建设资金的依据

?是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据

?是下阶段规划设计工作的依据

4.可行性研究的依据

?国家相关法律法规

?国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划以及行业发展规划

?国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准

?城乡规划行政主管部门出具的规划意见

?《国有土地使用权出让合同》或国有土地使用权证书，或国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意

见

?环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见

?交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见

?自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料

?有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料

?国家所规定的经济参数和指标

?项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案

5.可行性研究的工作阶段(四个阶段)

5.1投资机会研究,研究投资方向或投资建议

?以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会

?分类

5.2初步可行性研究(预可行性研究)

?解决的问题

?作出是否投资的决定

?是否有进行详细可行性研究的必要

?有哪些关键问题需要进行辅助研究

?主要审查的内容

?项目所在地区的社会经济情况

?项目地址及其周围环境

?市场供应与需求

?项目规划设计方案

?项目进度

?项目销售收入与投资估算

?项目财务分析

5.3详细可行性研究

是项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。

【重点难点】可行性研究阶段的精度与费用

可行性研究估算可研费用(占总目的内容阶段精度投资额)

寻找投资方向与地区情况、经济政策、资源条件、劳动力条件等、国内外市机会研究?30%0.2%,0.8%机会场情况、项目建成后对社会的影响

初步可行性作出是否投资的市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目规划设计方案、?20%0.25%,1.5%研究决定项目销售收入与投资估算、项目财务分析

最终可行性投资下步工作的小型1%,3%?10%研究依据大型0.2%,1%

5.4项目评估与决策

5.4.1政府对投资项目的管理制度(双轨制)

?《政府核准的投资项目目录》以内的项目，国家实行核准制度

?《政府核准的投资项目目录》以外的项目，国家实行备案制度

5.4.2项目评估与决策的实质

?由投资管理部门组织，或授权给有资质的工程咨询或投资咨询机构或有关专家，代表国家对开发建设单

位提交的项目可行性研究报告进行全面审核和再评估的过程。

5.4.3项目核准评估的工作重点

?符合国家法律法规

?符合国家及项目所在地国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划以及行业发展规划

?符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准

?符合当地区域布局和产业结构调整的要求

?符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境

?符合自然文化遗产、文物保护的有关政策，主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家及本市经济安

全

?符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响

【典型例题】政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有()。

A.项目是否符合国家法律法