老旧小区问题.pdf

面子”，更要

看老旧小区这些“里子”。老旧小区是城市管理的难点，也是群

众关心的热点，一方面基础设施差、乱堆乱放多、脏乱差多，

整治难，易反弹，真愁人；另一方面，困难群众多，收费非常

难，治安案件多，真可怜。就事论事，谈谈自己的看法，望能

抛砖引玉。一、老旧小区现状

各地对老旧小区的界定稍有不同，一般是指1990年以前

建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有

建立长效管理机制的老旧小区，普遍存在以下问题。

（一）基础设施老化破损比较严重，设计规划不合理。经

过二三十年的使用，小区路面、墙面、地面、栏杆扶手、楼道

门窗、照明等设施老化破损比较严重，一般没有楼道门、监控

技防设施等较新基础设施。小区外墙面、线杆、线路私拉乱扯

问题严重，消防设施不全。有时修补小区路面，揭开一看，下

水道基本全坏了，需要重做。

计划户型不尽公道。有一些小区的老楼，房子特别小，只

有五六十个平方，还没有配建储藏室，住户不得已把一些物品

堆放到楼道、楼下，甚至是私建储藏室。还有些房屋没有供暖，

冬季有人储备一些煤、劈柴用来取暖，堆放在楼道里，这样的

年，济南市大明湖街

道实施了按市场价收受接管蜂窝煤的行动,共收受接管40多吨，

街道专门租用了一处废旧厂房存放蜂窝煤，这也是没有办法的

办法。

（二）主体混乱。老旧小区既有单位宿舍，也有商品房，

回迁房，房管所公房等，再加上由于房改体制的推进，住宅产

权已呈多元化。早期房屋开辟重建设、轻管理，导致建管摆脱，

天长日久，开辟商不论了。跟着很多企业停业、合并、重组，

加之近年来单位开始推进职工住宅物业服务社会化和后勤服务

体制改革，经由过程发放物业补贴，逐渐和单位宿舍脱钩，经

由过程组建业委会，把宿舍管理推向市场化，单位也不论了。

但是由于老旧小区业主成分复杂，参与积极性差，组织过

程繁琐等原因，现在业委会成立的也不是很多，运行情况也一

般，群众参与的积极性也不太高，现在还没担起老旧小区管理

这个重担。所以，很多时候都是街道、社区管理，可以说投入

了大量的精力、人力、财力。

（三）居住群体复杂，弱势群体多。老旧小区居民有单位

职工、退休人员、下岗职工、回迁户、外来购房户、租赁户等。

老年人多、弱势群体多、外来人口多，一方面是部分人素质不

高，个人利益至上，乱堆乱放、乱泼乱倒、私搭乱建、毁绿种

乱搭乱建、饲养家禽等行为，持抵触、不理解态度，甚至胡搅

蛮缠、耍赖骂大街。另一方面是一些人尤其是老年人和

弱势群体的生活惯问题。很多人经济困难或是会过惯了，用不

着又舍不得扔的旧东西,惯于堆放到楼道或楼下,见到有别人扔

的这些东西，还喜欢捡回来，久而久之，形成乱堆放。

这在一个小区，构成鲜明对比，六排楼，前三排基本没有

乱堆放，后三排常常有。一探询探望，原来前三排是住的是年

轻人，这破烂东西给都不会要，后三排是住的是老年人还有些

困难群众，常常往回捡。有时这边清理出来刚堆成堆，垃圾车

还没到，就有大爷大娘过来捡，一眼看不见就捡走了，所以会

看到似曾了解的破沙发、旧床长腿”跑回来了，让人哭笑不得。

（四）管理费用不足，收费难度很大。首先是收费标准低，

现在老旧小区一般是一户一年70-100元的卫生费，约合每月

每平方米0.10元，这个标准也就是一个扫扫地、拉垃圾的钱，

养不起保安、保洁、维修、绿化等服务，更谈不上封闭、监控、

路灯等硬件投入，但就是这个标准，能收到70%算是比较好

的。极少数人、极极少数人是真不自觉，自己不交卫生费，堆

积了垃圾就打举报电话投诉、叫新闻媒体曝光，说垃圾堆成山，

法观众切勿模仿，谢谢！）

其次是免费困难，居住在老旧小区的居民，多数业主没有

确立有偿购买物业服务的认识，其思维仍然停留在计划经济时

期国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段，这个是全国广

泛存在的问题。XXX做过问卷调查，老旧住宅区住户中明确

表示愿意出资引入物业管理或愿意缴纳管理费的，仅占38.6%

和41.3%，换句话说，有50%以上的住户明确表示不想出资参

与引进物业管理的前期投入，即便实行了物业管理也会提出各

种来由而不愿缴纳管理费。

老旧小区住户对小区改造整治和引入规