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从万科案例,分析境外股权融资

从万科案例，分析境外股权融资

万科境外“曲线贷款”成功

“注意到万科停牌了吧～19.9亿的可转债已经搞掂。”万科集团总经理郁亮

一边急步走进北京万科位于第一上海大厦六楼的会议室，一边兴奋地向等在那里的

本刊记者问到。但吸引本刊记者的不是这宗久为人知的可转债发行，而是前一天万

科刚刚宣布的一笔海外融资。

这是7月6日下午，室外的温度高达摄氏35度，刚刚从证监会发审委“上完

会”的郁亮，面色红润，但显然不全是天热之故。

7月5日，万科发布公告称，该公司已与德国银行HypoRealEstateBank

Internatinal(简称HI)达成合作协议，由后者出资3500万美元，双方共同在中山

完成“万科城市风景花园”项目。这一合作表明，万科的境外融资已取得突破性进

展，在中国房地产界一直处于领头羊地位的万科，在境外融资方面，又一次站到了

潮流的前端。

万科总经理郁亮表示，“为了对付宏观调控，融资渠道多元化是万科的必然选

择。除了资本市场，境外融资和信托是万科非银行融资的主要方式。目前万科的非

银行融资在融资总额中只占20%左右，在国内已居领先地位，万科希望最终能够把

这个比例增加到30%。”

“曲线融资”的典型案例

根据万科发布的公告，此项合作的目的是为万科在中山即将开始的项目“万科

城市花园”进行境外融资。提供融资的是德国房地产融资服务的龙头HYPO集团的

下属银行HypoRealEstateBankInternatinal(简称HI)，其总部设在爱尔兰首

都都柏林。HI在欧洲只能算是小银行。核心资产12亿欧元，管理着1700亿欧元

的资产。此次为万科提供的融资额为3500万美元，在该银行的不动产资产中所占

份额很小。

值得注意的是双方的合作方式。郁亮总经理告诉《新地产》，在法律上，这算

是一笔股权融资。因为万科要将所持有的中山项目80%的股权转让给一家由HI设

立的名为BestGainInvestment的公司，由于该公司万科也持有35%的股权，从

而在融资安排完成后，万科直接和间接持有的该公司权益只有48%。从形式上看，

HI取得了中山项目的控股权，是如假包换的FDI(外国直接投资)。

该次融资的载体万科中山公司的注册性质是中外合资公司，由深万科和万科的

附属公司香港永达投资公司共同投资设立，该公司权益实际上完全属于万科。但通

过中外合资的形式，为以股权形式取得境外融资打开了方便之门。

实际上，虽然HI拥有中山项目52%的股权，但并不拥有实际的控制权。而根据

双方的合同约定，在项目回款之后，万科将以LIBOR(同业拆借利率)再加几个点的

利息赎回股权。也就是说，这实际上是一笔商业贷款。但由于商业贷款属于资本项

目，直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制，因而才不得不“曲线融资”，以

FDI之名，行商业贷款之实。这个融资安排，相当巧妙地满足了有关的管制要求。

据《新地产》的了解，谋求境外融资是国内知名地产商共同努力的方向。在宏

观调控的大背景下，对资金极其敏感的房地产业不得不考虑融资渠道的多元化。从

目前仅有的几个案例看，以境外基金直接投资房地产项目开发的居多，像这样取得

境外贷款的，万科还是第一家。在目前这个摸索阶段，万科的尝试无疑是非

常宝贵的。郁亮也表示，如果“螃蟹”吃得顺利，万科希望能把同样的合作模

式推广到其他项目上去。

非常划算的低成本境外融资

对于此项融资安排的具体利率水平，郁总表示不便透露。但他依然指出，“他

们的利率水平其实相当地低，大约只相当于国内同类型贷款的名义利率，万科对融

资成本是非常满意的。”不难看出，刚刚通过了万科A发行可转债的发审委“聆

讯”，又在境外融资方面取得了突破性进展，融资成本也不高，郁亮的心情显然格

外地好。

还不止是利息低。从资金来源看，该项目的投资全部来自HI的融资，万科不

需要投入一分钱，也不需要再申请任何开发贷款。而在法律上，由于资金全部来自

HI，控股者又是HI，则至少在名义上，项目的风险也完全由HI来承担。“万科的

责任只是按照合同规定的项目计划把它做完，把房子盖好，再尽量卖掉。其他的风

险，与万科无关。”郁亮非常肯定地说。但最后所取得的利润，却可以由万科完全

掌握，万科需要付出的只是几个百分点的融资成本以及自己的品牌。从财务角度

看，万科此番境外融资真是