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第一太平戴维斯物业（广州）有限公司工程部运作手册

工程部运作手册

第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司

二零零七年六月

（参考版本）

目录

工程部的作用

职责

21.1工程部主要职责

2.2工程各班组职责范围

部门架构

岗位职责

4.1总工程师岗位职责

4.2副总工程师岗位职责

4.3工程文员岗位职责

4.4强电工程师岗位职责

4.5强电领班岗位职责

4.6强电高级技工岗位职责

4.7强电技工岗位职责

4.8空调工程师岗位职责

4.9空调领班岗位职责

4.10空调高级技工岗位职责

4.11空调技工岗位职责

4.12给排水工程师岗位职责

4.13给排水领班岗位职责

4.14给排水高级技工岗位职责

4.15给排水技工岗位职责

4.16弱电工程师岗位职责

4.17弱电领班岗位职责

4.18弱电高级技工岗位职责

4.19弱电技工岗位职责

前期管理

5.1规划设计的参与

5.2物业施工的参与

5.3物业监理的参与

5.4竣工接管验收

5.5物业移交

5.6交楼流程

5.7二次装修程序

基础管理

6.1用户报修及投诉处理

6.2紧急应急措施

6.3月报告、周报告制度

6.4能源管理

6.5设备技术档案管理

6.6新增、改装及报废设备管理制度

6.7零件、耗材采购

6.8工具管理

6.9人员管理

6.10外包招标制度

6.11报告制度

设备运行管理

7.1工具安全

7.2安全用电制度

7.3防火制度

7.4值班及交接班制度

7.5机房管理制度

7.6设备故障处理

7.7运行事故分析

设备维修管理

8.1设备的维修管理

8.2维修方式与RCM

8.3修理类别

8.4设备修理计划的编制

8.5设备维修制度的实施

8.6设备维修计划的变更、检查与考核

8.7影响正常营业时的施工及设备维修保养

8.8公共部位巡检制度

8.9年度维修计划

1.0工程部的作用

物业管理是一种以提供服务为主的业务，宗旨是要在适当的成本以内，尽可能获取用户和客人的最大满意。而现代科学技术提供的必威体育精装版楼宇设备，成为物业提供一流服务的物质基础。工程部直接运行和管理这些设备，通过设备、设施为用户服务；是提供给客人空调、照明、冷热水、通讯、卫星电视接收和消防设施等“服务产品”的部门。所以，工程部是为客人的舒适、安全和方便，直接给客人留下服务形象的部门。工程部本身的工作及工程部与物业部，保安部等的横向联系与配合，对提高物业的整体服务质量至关重要。

同时，物业管理费用的工程设备维修费用及能源消耗是最重要的开支项目；工程设备运行、维护费用的节约，直接令成本降低，提高整体管理效益。

在物业管理范畴中，工程管理是技术最复杂和管理难度比较高的一项工作。其主要职责是负责前期的设备和建筑验收、二次装修的协调、楼宇设备的管理、运行、维修和能源控制等。工程部的工作牵涉到十几个技术工种，工种与工种之间，班组与班组之间，分工与合作，交叉与配合等等构成一个复杂的系统，组织得不好，往往会出现问题，因此管理这支队伍要负出比其他部门更大的努力。所以，大多数物业的工程部，从部门经理到工人，待遇都要比别的部门高，这也体现了对工程管理的重视。

提到工程设备管理的困难度和重要性，也必须正确地处理工程部与其他部门的关系。说工程部相对比较重要，这只是问题的一个方面，从相互工作关系的处理来说，工程部还有一个服务并服从于其他部门工作的特殊要求。这是因为，一方面各种设备的运行不仅仅是为用户，同时也是为其他部门服务的；另一方面有些部门，尤其是销售、服务等“一线”部门，他们直接面向用户，用户的要求、意见常常通过他们传达到管理公司门。因此根据“一线”部门的意见和要求，处理并安排设备工作的事项，成为工程部工作的一个特点。认识这一点非常重要，否则，有的工程部人员常常以老大哥自居，甚至要求别的部门服从他们的需要。如果是这样，那就会极大地影响服务质量和相互关系的处理。我们常常把设备、总务等称作“二线”，“二线”服从“一线”，这是物业管理工作的一条原则，务必把这一条原则认真地贯彻在工程管理的整个过程中。

2.0职责

2.1工程部的主要职责

工程部负责：

对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养

日常运行管理

对业主、租