盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议[原创].docVIP

盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议

一、盐城发展

1、城市概况

盐城东临黄海，南与南通市接

壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西

与淮安市相连，北隔灌河和连云港市

相望，是江苏沿海发展规划重要的中

心城市之一，也是江苏省省辖市中面

积最大的市，拥有国内最大的生态湿

地资源。盐城辖2区5县2市，市辖

亭湖、盐都两区158.65万人(亭湖

区83.90万，盐都区74.75万)，市

区居住人口在80万左右。在盐城市

政府出台的《市区2008-2012年住房

建设规划》中明确规定期内市中心城

区人均住房面积不低于33平方米。

对外交通上，沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，此外，沪通铁路建设方案已经确定，沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。

2、城市经济发展

从2001年开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期，平均增长率达15%左右。2009年盐城市完成国民生产总值1917亿元，比上年增长19.6%，继续维持快速增长的趋势。人均GDP达25553元(按2009年汇率约3740美元)，较上年增长14.3%，根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究(见表1)，表明盐城房地产市场已经进入快速发展阶段。

表1房地产市场与人均GDP的关系

0-800元800-4000元4000-8000元8000-20000元

启动期快速发展期快速发展期稳定发展期

生存的需要生存、改善需求改善需求为主改善需求为主

皆有

单纯求数量数量与质量并重以质量为主综合需求

3、未来城市规划

根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为:“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”。

河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设，为盐城市开发的新一轮重点，具有较大的发展潜力。

城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域，目前，市政府已入驻，世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟，中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目;

城西片区将通过居住环境的改善、城中村的改造，逐步成为新型的居住区域。

城西南充分依托盐都新区的功能，大力发展以物流、综合市场为主的生产服务业。

二、盐城现有主要商圈分析1、整体商圈格局分析

参考盐城市商业网点规划，结合项目组的实地调研考察，认为现在盐城市区业已形成商业氛围和短时期内(3-5年之内)有发展潜力的主要商圈有5个，分别是建军中路商圈、盐渎商圈、解放南路商圈、招商场商圈和城北商圈(如图)。

建军中路商圈:属于城市级(一级)商业中心，也是盐城市商业起步最早，商业网点最为集中的商业区域，未来该商圈的集聚力合辐射力会进一步增强，传统商圈的核心地位无法动摇。建军中路商圈处于交通便利的市中心，商业网点密布，主要以购物类为主，集中了盐城市百货商场、服装专卖店及超市，高中低档消费均有，但主要以中档为主。其商业主体是百货商场，如金鹰百货、盐城商业大厦、海华广场、人民商场和文峰大世界等，还有浠沧步行街和鑫天地步行街也是消费集中点，但是规模相对较小。

盐渎商圈:属于区域级商圈，以盐渎公园为核心形成的商业圈，是新兴商业圈，主要以中高档消费为主。商圈内文化特色较浓，目前主要有宝龙城市广场的商业综合体(在建)、钱江方洲的优活街(招商中)、东进路美食休闲街、盐镇水

街、缤纷亚洲等商业体。

解放南路商圈:准确的说，解放南路商圈是一个商业街区，该地区商业业态以沿街商业经营作为商业形态主导而进行经营扩散商业辐射范围，区域内商业经营类型主要有餐饮、日用品、箱包、鞋帽、纺织、交通工具等为主。整体商业街区形态呈现“路北区域集中，路南区域零散分布”的格局。大型商业体主要有沃尔玛、家乐福、乐天玛特(二店)。

招商场商圈:盐城招商场商圈位于开放大道与黄海路交界处，是一个历史较悠久的商圈，人气足，经营状况较好。其主体是盐城招商场，主要经营服装、布匹、纺织品、床上用品、鞋类、家用电器、文化用品等4万多个经营品种，规格档次齐全，但主要以中低档为主。主要商业体是招商场、四季服装城、丽阳商贸城和高力家居港(老店)。

城北商圈:位于盐城市区北郊，城北客运站附近，主要商业体有盐城白马服装大世界、盐城义乌国际商贸城(在建)、明珠商贸城和盐城装饰装潢建材市场，属于专业市场性质，主要经营服装、鞋帽、箱包、家居建材等。由于目前城北并非盐城主要发展方向，且离市中心距离较远，所以人气不足，尚无明显商业氛围。

2、重点竞争对手分析(详细内容见附表)

根据盐城商业市场发展现状和我项目的主题定位，特选择如下具有代表性商业体作为竞争对手进行分析。

(1)金鹰国际购物中心