玫瑰园案例分析.ppt

工商0602大败局之玫瑰园——案例分析BEIJING玫瑰园别墅JIANJIE玫瑰园占地近千亩，建有加拿大式、欧式、日式、美式等各类别墅四百多套。玫瑰园建有三万平米大功能高尚会所，其外，大学城之大型文体、娱乐、运动、购物中心等近在咫尺。宜动宜养，宜闹宜静。生活之适宜，更甚于都市。驻足其中，每一幢别墅随地形景观自然分散布局，没有整齐的兵营排列;26款丰富立面造型;每一造型又采用不同材质，不同色彩;使得每一幢别墅的前后左右皆造型各异，户无雷同;每一幢别墅的私家花园大小与卵石小路也各具风格;从绿色私有到风格私有的个性化升级，可以说是现代设计追求个性、完美生活的必然。北京玫瑰圆别墅林打造了我国的顶级豪宅，第四期开盘有许多别墅价值过亿玫瑰园京港合资飞达玫瑰园别墅有限公司利达玫瑰园香港金时有限公司瑰玫园的前世主人——刘常明玫瑰园原由刘常明的香港飞达公司跟昌平县房地产开发总公司合资开发，是北京市政府1992年赴港招商项目之一。由号称香港第一代理行的利达行公司代理。1992年12月5日，在当时还十分冷清偏僻的北京郊区沙河镇小蔡村，一块硕大的公司招牌挂出来了：京港合资飞达玫瑰园别墅有限公司。此刻，笑容满面地站在它边上的，是一个叫刘常明的中年男人。这时，刘常明的身份是当时十分受宠的“港商”，然而他其实是一个地道的北京人。1984年前后，一位叫赵章光的温州人发明了一种中药成分的生发剂“章光101”，由于效果显著，很快在东亚和东南亚一带广受欢迎。当年就有不少人靠当“章光101”的代理商而一夜暴富，刘常明和后来买了中国第一辆法拉利跑车的李晓华等人便是其中的几位。他通过钻营结识了赵章光，并成为了日本市场的总代理商，在短短的一两年里，他就摇身进入当时在国内还属凤毛麟角的“百万富翁俱乐部”行列。自此，刘常明成为京港两地商务交易的大红人。就在飞达成立的这一年，北京市在香港举办第一届投资贸易洽谈会，刘常明在香港盛情款待京城要员，时任市政府秘书长后因受贿锒铛入狱的铁英便成为刘常明盛筵中的首席座上宾，他送给铁英的大量礼物中仅两块劳力士总统型手表便价值15．3万元，相当于当时铁英15年的工资。刘常明出手之豪爽可见一斑，当然他也得到了铁英更为豪爽的回报。1992年前后，京城房地产业遽然升温。精明的刘常明当然不会放过这一发财机遇。很快，他击败众多竞争者，抢到了昌平县沙河镇的这块地。此地离北京仅半小时车程，地平天旷，风景宜人，非常适合建造高档别墅区。更吸引人的是，这里与明陵地脉相连，是一块众所周知的风水宝地。自此他转战地产市场，声称要建首都第一别墅。飞达玫瑰园经北京市政府批准兴建，由刘常明的香港飞达公司跟昌平县房地产开发总公司合资开发。玫瑰园占地49．9万平方米，规划建设别墅800余套，每套售价300万元以上。这一项目宛如芙蓉出水，甫一开盘就被誉为“首都第一别墅”。刘常明由此成为新闻焦点人物。刘常明其实从一开始就没有打算认认真真地造别墅，他无非是拿玫瑰园设了一个局，企图炒一把楼花圈一笔钱就溜之大吉。事实也似乎正是这样，玫瑰园自轰轰烈烈地开盘以后，便没有真正地破土动工过，刘常明雇美国规划师拿出了一套十分精致豪华的规划图和别墅设计图，然后频繁地刊登广告，四处招商。他像一个诡谲的猎人，把一块天大的馅饼挂在半空中，等着猎物自己撞上门来。人物分析之刘常明感觉刘常明十足一个骗子，贿赂政府官员，利欲熏心，无视法律的存在，更不用说道德方面的约束。我觉得他只是一时运气好发了财，有了点资本就开始涉足房地产，无经验无战略无方向，只是一味的想赚一把钱就开溜。这可能与当时外界环境有关，我国当时在这方面的法律并不健全，而刘就恰好钻了法律的空子，谋取暴利。刘常明通过金钱贿赂了政府官员,同时又蓄意的拉自己的朋友下水!简直是个无耻之徒,他那种完全建立在金钱上的人际关系是最不可靠的!最后他也还是自食其果!邓智仁倒于玫瑰之刺（一）花香初放1992年，邓小平的南巡讲话给当时一直梦想着成为第二个李嘉诚42岁的邓智仁带来了希望和机会，他对深圳、上海、北京三地的房地产做了全面比较之后毅然决定进军北京的房地产市场，而他选中的目标正是当时刘常明正搞得如火如荼的玫瑰园。1992年底，邓智仁看上了昌平的玫瑰园，携带着他的利达行从香港来到了北京。1993年利达行与万通集团合作，为万通新世界作推广与销售。邓智仁以香港的营销方式，开创了北京房地产广告的一个时代。他以自己多年来在房地产推销方面的经验采取“围魏救赵”的营销方式，先到日本、韩国、美国等地推销北京，再向人们推销玫瑰园。结果还真奏效，玫瑰园一开盘就售出80套。