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成本管理战略

房地产企业要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外,还应该降低开发成本,严格

控制各项费用支出。利润＝销售收入－成本费用“”这一众所周知的简单公式，充分反映了成

本管理的重要性。省钱就是赚钱“”，谁在成本管理领域走在前面，谁就在竞争中占据优势!

一、成本管理战略

房地产企业的成本管理战略，就是以市场为导向“”、在达到消费者满意“”的效果的基础上，

对房地产开发的全生命周期成本“”管理的策划和谋略。

研究成本管理控制的重点是控制什么？怎样控制？谁来控制？

不同的房地产企业采用不同的管理方法，效果也迥异不同。新型的成本管理方法不再单纯地

以现时、现地的产品价值为中心，用传统管理会计的方法实施价值管理。相对应的，它是从

明确市场对产品要求到用户使用产品的整个产品价值的流向来考虑，将非价值管理手段融合

其中，以战略性的视野，立足用市场来实施全面的成本控制。另外，成本管理要求对区域性

的房地产行情和成本有较高层次的研究和了解，所谓知“己知彼，百战不殆”。

二、建立成本管理控制的保障措施

建立成本控制的保障措施的核心是为成本控制提供行为规范和组织规范，使成本控制有章可

循。成本控制的保障措施体系包括制度保障体系（如招标管理办法、合同管理办法、预结算

管理办法、成本控制指标归口分级管理制度、限额设计制度、成本控制激励制度等）和组织

保障体系（设立相对独立的成本管理职能部门）。

三、房地产开发成本的内容

房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途

来说，大致可分为以下几个大部分：土地费用、前期费用、建安成本、配套费用、管理费用、

销售费用、财务费用、维修基金等。

从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、

销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述

全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化的目标。

四、开发全过程中的成本控制要点

1、前期阶段

在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环。

首先，定位是关键。

一要搞好市场预测，通过市场行为来选择在市场上占有一定席位的开发项目；

二是选择定价目标，定价目标是整个价格策划的灵魂，对大多数企业来说，利润最大化是其

经营的最终目的。每一个开发商都必须根据市场供求状况和所开发物业的特点进行准确的价

格定位，从而在较短的时间内将所开发物业销售出去。

其次，由于土地价格在开发成本中所占比例较大，因此土地的价格和获取方式对于开发商能

否达到预期的回报率至关重要。

在前期工作中，还有一项直接影响成本构成的因素，即施工图的设计与审核。设计阶段

的造价控制是建安工程费控制的关键。优秀的设计是项目盈利最基本的保障。设计采取什么

样的结构形式、布局，选用何种材料等与成本有着直接的关系。精明的开发商除了会委托一

家实力较强的设计单位进行设计外，在做正式施工图之前还会请本单位专业技术人员甚至请

一些专家建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求获得最佳方

案。因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求，能比较容易地销售出去，同时

在满足建筑物本身结构、抗震等要求基础上还能大大降低工程造价。另外，在施工图投入使

用之前，开发商还务必组织对建筑结构、水、电、暖等进行详尽的技术交底，尽可能在具体

施工过程中减少变更和由此产生的费用。由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，

重“技术、轻经济”，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位

加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费大。

因此在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩，对设计单位进行经

济赏（节约）罚（超支）。

2、项目建设阶段的成本控制

项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。

招标管理是项目工程成本管理重要的环节，通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程

造价，缩短工期，提高工程质量。招标工作涉及很多部门，需要各相关部门密切配合，保障

招标工作始终在公开透明的状态下进行，维护公“开、公平、公正”的招标原则。在招标过程

中准备工作必须充分、理念要不断创新，要尽量变被动控制为主动控制。

签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。

工程变更和竣工结算就是要加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变