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建筑安装、房地产“营改增”机遇与挑战-财税法规解读获奖文档

传言日久的房地产行业营业税改增值税即将变成现实。操作的好，房企税率会下降，操作不好，税率则可能上升5%乃至更多。一升一降，市场洗牌，营改增或将成为一些房企衰败的开始。谁能胜出？如何胜出？请看下文。

随着2014年年底的临近，传言日久的房地产行业营业税改增值税正逐渐变成现实。

日前，北京营改增小组成员、GTS(高顿税务峰会)税务专家陈志坚接受《第一财经日报》采访时说：建筑业和房地产业营改增实施时间最早是2015年1月1日。此外还有2015年3月底或2015年年底为最后期限的说法。

不管哪个说法为真，地产企业从现在起不专门为营改增做些大的调整，就真的来不及了。在房地产进入白银时代，利润日渐微薄的今天，一旦操作不好，营改增可能导致某些企业的税负增加5%乃至更高，某些企业可能将死于这5%。而如果操作得好，税负还有可能下降。

一升一降，原有的竞争局面就被打破，营改增成为企业命运的分水岭乃至生死线。这次比拼的，是企业的管理水平、控制能力以及合作伙伴的规模和素质

一、营改增是减税？看上去很美！

要搞清楚营改增可能带来的影响，有必要讨论下增值税和营业税的本质。

增值税是对销售或者进口货物、提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。

也就是说增值税只对各个流通环节中新增的价值征收。

在具体操作中，在本环节征收时，允许扣除上一环节的已征税款。从本意上说，这可以解决重复征税的问题。在实际操作中，这种扣除是通过专用发票抵扣的形式来实现的，凭从卖家取得的代表上一环节征税额的增值税专用发票，抵扣本单位应缴纳的增值税款。

而营业税的缴纳则是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额=营业额times;税率纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。

也就是说，营业税是以全部营业额为征收基数的，不存在扣除上一环节费用的问题。

营改增后，到底会对房地产企业有什么影响？

之前房地产业营业税是5%、建筑业营业税是3%。营改增之后，这两个行业的增值税可能均为11%。

从绝对数字来看，税率上升了，但专家并不认为征税额一定会增加。财政部财科所副所长刘尚希在接受《经济参考报》采访时曾说11%的增值税税率表面看比较高，但这是可以抵扣进项税的，而5%的营业税则是对全值缴税。在不清楚具体的抵扣范围之前，没办法判断税负上升还是下降。

来自《中国税务报》，

3、建筑劳务费增加税负。建筑工程人工费占工程总造价的20%～30%，而劳务用工主要来源于建筑劳务公司及零散的农民工。建筑劳务公司为企业提供专业的建筑劳务，取得劳务收入按11%计征增值税销项税，却没有进项税额可抵扣，与原3%营业税率相比，增加了8%的税负。劳务公司作为微利企业，承受不了这么重的税负，劳务企业很可能将增加的税负成本都转嫁给总承包企业，人工费将会进一步提升。另外，农民工提供零星劳务产生的人工费，也没有增值税发票，势必加大企业人工费的税负。

第四大挑战：联营合作项目风险加大

《中国税务报》报道认为：目前，联营合作项目普遍存在，联营合作方大部分不是合法的正规企业，且部分合作方是自然人，没有健全的会计核算体系，工程成本核算形同虚设，采购的材料、分包工程、租赁的机械设备和设施料基本没有正式的税务发票，也没有索取发票的意识。在营业税下，以工程总造价为计税依据计征营业税，与成本费用关系不大。但在增值税下，销项税额是不含税工程造价乘以增值税率计算，进项税额是材料采购、设备租赁、工程分包等环节取得的增值税专用发票上注明的增值税额，进项税额产生于成本费用支出环节，增值税与工程造价、成本费用密不可分。如果联营合作项目在采购、租赁、分包等环节不能取得足够的增值税专用发票，那么增值税进项税额就很小，可抵扣的税款较少，缴纳的税款较多，工程实际税负有可能达到6%～11%，超过总包方的管理费率，甚至超过项目的利润率。

第五大挑战：即使有发票，在规定时间内收集齐全难度也很大

许多企业的项目遍布全国，材料管理部门也不止一个，每一笔采购业务都必须获得增值税发票，对于之前没有相关制度和工作经验的财务人员来说，做好并不容易。并且按现行制度规定，进项税额要在180天内认证完毕。这个时间限制也是一种巨大的挑战。

三、9大绝招拯救地产企业

当然，营改增也是有利好的，中房信分析师薛建雄接受《证券日报》采访时曾表示，营改增后，利润高的房企就会多交税，而利润低的中小型房企可以少交税。对于以中低利润率项目为主的房企，其实是利好。而一般房地产项目来自于工程建设、购入材料等的进项税额多，而销项税额在开发早期很少，也就是说，地产项目在未