房地产行业合理筹划土地增值税(二).doc

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房地产行业合理筹划土地增值税（二）

房地产行业合理筹划土地增值税（二）

节税筹划的重要前提是熟知并灵活运用各种税收优惠政策，合理安排企业的经营活动使企业在合法、合理的情况下，使自己的税负达到最低。按现行规定，土地增值税的减免税规定主要有：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。若其增值额超过扣除项目金额20％的，应对增值额全额征税，不得免税。普通标准住宅，是指一般居民用住宅，不包括高级别墅、高级公寓、小洋楼、渡假村等以及超面积、超标准、豪华装修的住宅。是否属于普通标准住宅，必须经过税务机关确认。所以，对于房地产企业来说，同时销售普通住宅和豪华住宅的情况下，如果普通住宅的增值额未超过扣除项目的20%，就应该将普通住宅与豪华住宅分开来核算使普通住宅的销售享受此项税收优惠。但是如果普通住宅的增值额较大就要考虑如何合理的规划土地增值税。假设某房地产开发企业，1999年商品房销售收入为15000万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。

(1)不分开核算时企业应缴纳的土地增值税：增值额与扣除项目金额的比例(以下简称增值率)为(15000－11000)divide;11000times;100％=36％，适用30％的税率。应纳土地增值税税额：(15000－11000)times;30％=1200万元(2)分开核算时应缴纳的土地增值税：普通住宅增值率：(10000－8000)divide;8000times;100％=25％，则适用30％的税率。应纳税额：(10000－80000)times;30％=600万元

豪华住宅增值率：(5000－3000)divide;3000times;100％=67％，则适用40％的税率。应纳税额：(5000－3000)times;40％－3000times;5％=650万元普通住宅和豪华住宅应纳税合计：1250万元。分开核算比不分开核算多支出税金50万元。因为普通标准住宅的增值率为25％，超过20％，还得缴纳土地增值税。进一步筹划的关键就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20％以内。这样做的好处有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，可以在竞争中取得优势。增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10％，而各省市在10％之内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。控制普通住宅增值率的另一种方法是降低房屋销售价格，销售收入减少了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收人的减少，此时是否可取，就得比较减少的销售收人和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。（2）充分利用对房地产开发企业的附加扣除实施纳税筹划《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，可按合计数的20％加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。此举的主要目的是为了抑制对房地产的炒买炒卖行为、因此，当非房地产开发企业欲进入房地产业时，不宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除，实现土地增值税的纳税筹划，而且可以在今后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的纳税筹划。比如，通过双方的销售收入分列，可使双方各自扣除业务招待费（或交际应酬费）时适用较高的扣除率，进而实现企业所得税（或外商投资企业和外国企业所得税）的纳税筹划。（二）土地增值税还有一些税收优惠政策1.房地产代