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什么是房地产成本管理

房地产成本管理是指房地产项目的成本管理，成本管理——是项目管理的一个子

集，包括用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程，由资源计划编制、成

本估算、成本预算、成本控制所构成。

 【成本估算】

 它的输入是：工作分解结构(WBS)、资源需求、资源单价、活动历时估算、帐

目表。

 资源需求：就是资源计划编制的输出，包括人力、材料、设备三大需求，关键

的是这三大需求要与工作分解结构可交付成果相对应。

 资源单价：就是项目开发所需各种资源的当地单位价格。如钢材X元/吨，人

工X元/天，可行性研究报告XX万元/个，等。

 活动历时估算：完成一项可交付成果需要有哪些活动，每项活动历时是多长。

要专门按可交付成果进行活动定义、活动排序、活动历时估算。

 帐目表：对帐目成本进行分类(如人工、日常用品、材料)监控的任何编码系统。

它基于开发商的会计科目表。

 有了上述基本资料，根据房地产开发项目所处的不同阶段，分别使用不同的方

法进行估算。如项目在可行性研究阶段，则采用类似估算法;在规划方案设计阶

段、策划定位阶段则采用参数模型法;在施工图阶段则采用字下而上估算法。由

于估算所处的阶段不同，所用的方法不同，估算有不同的精度和不同的时间耗费。

这根据工程进展的需要所决定。

 根据上述估算结果，可以得出成本管理计划、详细依据、成本估算.

 成本管理计划：房地产开发项目从可行性阶段的→项目策划定位→规划方案设

计→施工图设计→项目建设→项目验收等几个阶段，其项目定义是一个渐进明细

的过程，因此开发项目的整个成本也是不断接近实际成本的过程，成本管理计划

就是房地产开发项目在项目的各个生命周期管理成本的变化。

 详细依据：在作开发项目估算时所用的假设和假定，假设和假定的理解就是我

们传统的编制工程预算、进度计划经常写的编制说明或编制依据。

 成本估算：完成开发项目诸活动需要资源可能成本的定量估算。随着项目定义

的不断明细、在市场经济条件下资源价格的变化，其估算是一个动态的。

 【成本预算】

 成本预算的输入是：成本估算、工作分解结构(WBS)、项目进度计划。

 成本估算：前面已作介绍。

 工作分解结构(WBS)：房地产开发项目各阶段可交付成果，这里所用的WBS与

估算所用的WBS是一致的。这里需要强调的是，不论估算还是预算，开发项目各

阶段可交付成果的本质是一致的，并不因为项目在其生命周期中所处的阶段不同，

其成果在不断变化。在现实的房地产开发项目中，这种情况屡屡发生，如在可行

性研究中，定义某地块做中档住宅开发，在策划定位阶段定义为传统风格高档别

墅，在规划方案设计时又作成异域风情特色的社区。本人并不认为这种不断改变

可交付成果是一种进步，实际上是一种瞎折腾。造成这种情况是开发商寻找作可

行性研究的人不合格、或开发商组织前期工作的人水平太低自己心中无数。像这

种不断变换项目可交付成果，成本就无法预算。

 项目进度计划：按开发项目的开发节奏，按可交付成果的时间节点编制出来的

进度计划安排。

 根据上述输入，再利用成本估算的类比法、参数模型法、自下而上估算法和计

算机模型等工具和技术编制成本预算。

 成本预算：就是将成本估算分配在各项工作上，它同时与进度计划相匹配，从

而形成形成成本基准计划。成本基准计划通过一定的程序批准，如有变更必须通

过成本变更控制系统进行间歇式的变更。这就保证了成本基准计划的严肃性。以

此基准计划对后来开发项目在实施过程中的实际成本和计划成本进行比较，从而

可以检测项目的成本绩效和进度绩效。

 【成本控制】

 它的输入是：成本基准计划、绩效报告、变更申请、成本管理计划。

 绩效报告：开发项目在实际进行开发运作过程中，随时掌握的实际情况而编写

的状态报告、进度报告和发展趋势。

 变更申请：导致项目成本变化的因素很多，开发范围发生变更(增大或缩小)，

必须引起成本的变化;时间的巨大调整，会引起成本的变化;项目出现重大事故会

引起成本的变化;关键人员调整会引起成本变化等。这些成本变化必须通过一定

程序对项目估算和项目预算进行调整。成本的变化必须通过书面形式来完成。

 对上述引起成本变化，首先必须通过一定的程序对变更申请进行处理，核实变

更的合理性，核实的过程就是绩效测量。测量结果确实需要变更，那么还要重新

补充编制成本估算，其编制的方法可以按常规计算或用计算机辅助工具。

 经过上述过程，我们会得出修订后的成本估算和更新的预算。在开发项目执行

过程中，根据已花费的实际成本，根据项目的绩效报告，可以预测项目到完成究

竟需要多少