【税会实务】房地产企业销售的正确处理方法.doc

我们只分享有价值的知识点，本文由梁老师精心收编，大家可以下载下来好好看看！

【税会实务】房地产企业销售的正确处理方法

房地产销售是指房地产经营商自行开发房地产，并在市场上进行的一种销售。房地产销售，应根据收入准则规定确认收入。

如果房地产经营商与买方签订合同，并按合同要求开发产品，应根据建造合同准则规定进行会计处理。房地产销售中，将商品的法定所有权转移给买方后，一般表明商品所有权上的重要风险和报酬已转移，销售公司应确认收入。但也有例外，有时商品法定所有权转移给买方后，而所有权上重要风险和报酬还未真正转移。此时，应区别下述情况确认收入：①仍有责任实施重大行动，根据合同规定公司仍有责任继续提供重大劳务服务，如整个工程项目尚未全部完工，公司还需实施重大行动完成工程最后项目，则应在实施重大行动后确认收入；②存在重大不确定因素，如果合同中存在重大不确定因素，如销售交易中合同规定买方有退货选择权，则应在不确定因素消失后确认收入；③仍需继续交易涉入，销售后仍需一定程度的继续交易涉入，如售后回购协议、保证买方特定时期内占有财产的协议、保证买方特定时期内获取报酬的协议等，这些销售协议下售后还需继续涉入交易。此时，应分析特定交易的性质，以判断是销售行为，还是筹资、租赁或利润分成行为。如是销售行为，则在需要继续涉入交易的期间内不应确认收入。房地产销售确认收入时，还应考虑货款收回的可能性，预计货款收不回的，不应确认收入；如果此时已收回部分货款，应仅对收回部分确认收入。

例：某房地产开发公司当月发生如下经济事项：

(1)该公司开发部自建同一规格和标准的楼房两栋，建筑安装成本为1940万元，成本利润率10％，该公司将其中一栋留作自用，另一栋对外销售，取得销售收入1200万元；以房屋投资入股某企业，现将其股权的60%出让，取得收入600万元(长期股权投资账面价值500万元)；将一栋楼抵押给某银行使用以取得贷款，当时抵减应付银行利息60万元。

(2)该公司广告业务部当月取得广告业务收入400万元，付给有关单位广告制作费60万元，支付给电视台广告发布费80万元。

(3)该公司下设非独立核算的娱乐中心当月舞厅取得门票收入5万元，台位费收入1万元，点歌费收入1．5万元，销售烟酒饮料收入2．5万元；台球室取得营业收入5万元，保龄球馆取得营业收入15万元(税率为20%)。

(4)该公司下设非独立核算的汽车队当月取得运营收入100万元；联运收入200万元；支付给其他单位的承运费100万元；销售货物并负责运输取得的收入为104万元。

作出相关会计处理。

借：银行存款贷：主营业务收入借：银行存款6000000贷：投资收益1000000长期股权投资5000000

借：财务费用600000贷：其他业务支出600000

(该公司开发部业务应纳营业税=[1940×50%×(1+10%)]÷(1-3%)×3%+1200×5%+(600+100)×5%=126(万元))

借：营业税金及附加630000投资收益300000其他业务支出330000贷：应交税金一应交营业税1260000

借：银行存款4000000贷：其他业务收入4000000

借：其他业务收入800000贷：银行存款800000(该公司广告部业务应纳营业税=(400-80)×5％=16(万元))

借：其他业务支出160000贷：应交税金一应交营业税160000

借：银行存款300000贷：其他业务收入300000

(该公司娱乐中心业务应纳营业税=(5+1+1．5+2．5+5+15)×20％=6(万元))

借：其他业务支出60000贷：应交税金一应交营业税60000

(该公司汽车队销售货物应纳增值税=104÷1．04×4％=4(万元))

借：银行存款4040000贷：其他业务收入4000000应交税金一应交增值税(销项税额)40000

借：其他业务收入1000000贷：银行存款1000000

(该公司汽车队运输业务应纳营业税=100×3％+(200-100)×3％=6(万元))

借：其他业务支出60000贷：应交税金一应交营业税60000

会计是一门操作性很强的专业，同时，由于会计又分很多行业，比如工业企业会计、商业企业会计、酒店企业会计、餐饮企业会计、金融企业会计等等。会计处理，关键是思路，因为课堂上不可能教给你所有行业，怎么样才叫学会了实操呢，就是你有了一个基本的账务处理流程，知道一些典型的业务金额是怎么由凭证最后转接到到报表的。也就是有一个系统的思维，每一笔业务发生后，你都知