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第二章物业管理的主体及相互关系

物业管理是一个系统性、综合性较强的行业，物业管理活动所涉及的单位、部门、人员也

较多，有直接参与的，也有间接参与的，我们把直接参与物业管理活动的称为物业管理的主体，

包括政府行政主管部门、建立单位、物业管理企业、业主、业主大会及业主委员会；其它间接

参与物业管理活动的统称为物业管理相关联单位，包括城市供水、供电、供气、供暖的专营效

劳公司，市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等行政管理部门，保安、清洁、

绿化等专业公司等。物业管理工作离不开物业管理企业的科学管理、优质效劳，也离不开其它

单位、部门、人员的支持与协助，所以在从事物业管理时有必要研究物业管理的主体和相关联

单位之间的角色定位及相互关系，明确各自的责任、权利和义务。本章主要阐述物业管理各主

体的角色定位及相互关系，相关联单位的角色定位及相互关系只作简单介绍。

第一节物业管理主体的角色定位

物业管理的主体在物业管理活动中都扮演了一定的角色，相互之间形成了特定的关系，承当

着一定的责任、权利和义务。

一、政府行政主管部门在物业管理活动中的角色定位

〔一〕政府房管职能的衍变

建国以后，我国实行的是高度集中的方案经济，国家身兼住房的建立、分配和管理三重角色。

住房由国家统设，再以福利分房的形式进展分配，同时房屋的维修和管理等责任也由国家承当。

为此，国家专门成立了市、县级房地产管理局，以便加强对国有公房的建立和管理。房地产管

理局又成立了房管所，对国有公房进展直接收理，这就形成了所谓的直管公房体系。

随着我国市场经济的进一步发育和成熟，加速了住房商品化进程，政府作为住房建立者的主要

角色日渐淡化，逐步形成了政府统设、单位集中建立和商品房开发三足鼎立之势。房屋管理，

也由建立单位成立房管部门自管逐步转变为建立单位组建或选聘专业化的物业管理企业进展

管理。同时，随着住房制度的改革，大批公房的出售，产权多元化格局的形成，政府和单位逐

步从国有直管公房和单位房管理者的角色中退出，代之而起的是一种社会化、专业化和市场化

的物业管理。

1999年底，随着住房实物分配的全面截止和住房分配货币化的全面实施，政府已根本上

退出了住房建立和分配这两大领域。但在管理方面，政府的职能却日益突出，并由对住房的直

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接收理转化为对整个物业管理行业的宏观管理和控制。

〔二〕政府行政主管部门在物业管理活动中的角色定位

中国物业管理经过20年的开展，已开展成一个初具规模的新兴行业。在物业管理市场培育和

开展的过程中，政府扮演了多重角色，是物业管理活动的协调主体。这里的政府主要指政府分

管城市物业管理的行政主管部门。

1、市场规则的制定者

政府根据不同时期的物业管理行业开展和市场情况，制定物业管理的有关管理规定，并积极推

动物业管理立法进程，为物业管理的安康、快速开展提供良好的外部环境。参与制定和监视实

施物业管理的市场规则是政府行政主管部门的重要职能之一，也是政府对物业管理行业宏观调

控和管理的根本手段。因此，国家立法机构及物业管理法律、法规和规章是否客观、公正、公

平和适应市场经济的开展，对有效处理物业管理活动中各主体之间的利益关系，以及对促进物

业管理行业的开展将起到极大的推动作用。

2、市场运作过程中的裁判员

市场裁判员角色主要表现在，一是政府要实行物业管理行业的市场准入制度，对物业管理企业

进展资质审核和资质评定；二是政府组织、建立物业管理的仲裁机构，对物业管理活动中产生

的矛盾纠纷进展仲裁；三是政府对物业管理企业的创优达标工作进展指导和监视。

3、市场运作过程中的协调员

市场协调员角色主要表现在，一是协调政府各职能部门之间的关系，如通过物业管理行政主管

部门协调与工商、税务和物价等部门的关系；二是协调物业管理企业之间的关系；三是协调物

业管理企业与业主、业主大会及业主委员会之间的关系；四是协调处理各种投诉与纠纷等。

4、市场运作过程中的监视员

市场监视员角色主要表现在，政府对物业管理活动中的其他行为主体有监视的权力。例如，物

业管理行政主管部门监视物业管理企业是否按照国家和地方的法律、法规的规定依法从事物业

管理等。

5、市场运作