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【会计实操经验】增值税会计处理规定(财会[2016]22号)的几个意见

连载三

营改增抵减销项税额的问题

22号文:企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理.按现

行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的,发生

成本费用时,按应付或实际支付的金额,借记”主营业务成本”、

“存货”、”工程施工”等科目,贷记”应付账款”、”应付票

据”、”银行存款”等科目.待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务

发生时,按照允许抵扣的税额,借记”应交税费——应交增值税(销

项税额抵减)”或”应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应

借记”应交税费——应交增值税”科目),贷记”主营业务成

本”、”存货”、”工程施工”等科目.

我们对此觉得值得商榷:

国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产

项目增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年

第18号)第四条房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳

税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取

得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价

款后的余额计算销售额.销售额的计算公式如下:

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷

〔1+11%)

第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地

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产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款.

例:A房地产公司一项目,2017年支付宗地土地出让金2.22亿元,

适用一般计税方法,2018年出售一栋商品房,其可供销售建筑面积的

10%,涉税会计如何处理?

我们认为既然选择了一般计税方法,地产公司可以差额扣除土地

价款,则应当借应交税费-待认证进项税额2200万,借开发成本-土

地使用权20000万,贷银行存款22200万;

当期销售10%时,借应交税费应交增值税(营改增抵减的销项税

额)220万,贷应交税费-待认证进项税额220万.

为什么需要这么做了?

1、目前增值税有两种计税方法,其一是购进扣税法,即销项税额

同-进项税额,其二是扣额法,即(销售额-规定扣除额)除以(1+税

率)*税率,22号规定:”待认证进项税额”明细科目,核算一般纳税

人由于未经税务机关认证而不得从当期销项税额中抵扣的进项税

额.该项未认证进项税额既不属于进项税额也不属于成本,而是单独

搁置起来以备将来抵扣,那么性质相同的规定扣除额在取得相应票

据时为什么就不能单独搁置呢?非要先进成本,后来从成本中剥离?

这明显导致增值税计税的两种方法口径不可比嘛!

2、就企业所得税而言,中华人民共和国企业所得税法实施条例第

三十一条规定:企业所得税法第八条所称税金,是指企业发生的除企

业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加.问题来了,

如果说2017年不卖,不做待认证进项税额,那么明年卖了,问题就出

来了,今年的土地成本是含待认证进项税额的,明年的土地成本中销

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售的一部分就不包含待认证进项税额了,会计的可比性、一致性原

则都出问题了.

3、就土地增值税而言,财政部、国家税务总局关于营改增后契

税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知(财税

〔2016〕43号)土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增

值税收入.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地

增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵

扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入

扣除项目.

值得注意的是国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规

程》的通知(国税发〔2009〕91号)对符合以下条件之一的,主管税

务机关可要求纳税人进行土地增值税清算.(一)已竣工验收的房地

产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的

比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已

经出租或自用的;