会计经验：“营改增”后房地产开发企业需要关注的31个发票及增值税等问题(2017年9月14日).pdf

“营改增”后房地产开发企业需要关注的31个发票及增值税

等问题（2017年9月14日）

 1、已经缴纳营业税未开具营业税发票的，营改增后怎么补开发票？

 国家税务总局公告2016年第53号第九条:可以开具增值税普通发票，不得开

具增值税专用发票使用未发生销售行为的不征税项目下设603已申报缴纳营业税

未开票补开票；发票税率栏应填写不征税发票备注栏注明已纳营业税，完税凭证

号码xxxx字样（省局答疑八）

 2、房地产预收款怎么开具发票？

 房地产开发企业收取预收款时，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专

用发票。使用未发生销售行为的不征税项目编码，602销售自行开发的房地产项

目预收款，发票税率栏应填写不征税。（国家税务总局公告2016年第53号第九

条）

 规格型号、单位、数量、单价栏可暂不填写，其他项目应填写齐全，商品名称

为房地产项目名称-商品房预收款，备注栏注明预收款性质（如：定金、30%首付

款等）、预售不动产的详细地址和商品房面积。（省局答疑八）

 3、2个以上自然人共同购买房产怎么开具发票？

 省答疑八：发票购货方名称可以填写共有人姓名，纳税识别号一栏可以不填写

在备注栏填写共有人姓名、身份证件号码和房产地址等信息。

 4、房地产开具发票有哪些要求？

 国家税务总局公告2016年第23号规定：在发票货物或应税劳务、服务名称栏

填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)单位栏填写面

积单位备注栏注明不动产的详细地址。

 5、销售的房地产项目因确权面积差、销售折扣等原因红字发票开具问题

 已开具营业税发票的，2016年5月1日以后由于确权面积差、销售折扣等原

因需要开具红字发票的，可以开具红字增值税普通发票。

 开具时应在备注栏内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码、号码及开

具原因。

 纳税申报时，红字增值税普通发票负数金额在申报表如实填报的同时，在无票

收入栏次填报相同的正数销售额。

 6、营业税发票开具错误怎么办？

 2016年5月1日之后，纳税人发现原营业税发票开具错误，需要开具红字发

票的，可于2016年12月31日之前开具红字增值税普通发票（房地产开发企业

销售自行开发的不动产不受此时间限制），同时开具蓝字增值税普通发票。

 红字发票开具时应在备注栏内注明对应原开具的营业税发票的代码、号码及开

具原因。蓝字发票开具时应在备注栏注明对应原开具的营业税发票的代码、号码，

红字增值税发票的代码、号码及开具原因。

 问题7、土地价款扣除范围问题

 财税[2016]140号：七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税

〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中向政府部门支付的土地价款，包括

土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出

让收益等。

 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法

的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也

允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁

协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的

材料。

 省局解答二废止，原：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府

委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

 适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地

产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）

divide;（1+11%）

 问题8、当期允许扣除的土地价款怎么计算？

 国家税务总局公告2016年第18号第五条：当期允许扣除的土地价款按照以下

公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积divide;

房地产项目可供销售建筑面积）x支付的土地价款

 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的

建筑面积。

 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包

括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单

位直接支付的土地价款（被财税[2016]140号废）。

 问题9、当期允许扣除的土地价款怎么进行账务处理？

 《增值税会计处理规定》的通知（财会[2016]22号）:增值税一般纳税