济南房地产市场分析.docx

一、地理位置

济南分公司可行性研究报告

济南市，简称“济”，别称“泉城”，省会、副省级城市。分别与聊城、德州、滨州、淄博、莱芜、泰安交界。位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。主要山峰有长城岭、跑马岭、梯子山、黑牛寨等等。

济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。境内泉水众多，被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花。济南三大名胜：趵突泉：干隆皇帝手题

「天下第一泉」；千佛山：相传舜帝曾于山下耕作，为佛教着名圣地；大明湖：不少文学作品有提及的着名湖泊。名胜古迹。四门塔：国家一级保护文物、龙山文化城子崖遗址、齐烟九点、五龙潭、黑虎泉、珍珠泉、百脉泉、灵岩寺、景点、环城公园、泉城广场、济南中山公园、济南动物园、济南野生动物世界、九顶塔民族风情园、其他。

行政划分。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里，济南市现

辖6区(历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清)，3县(平阴、济阳、商河)和章丘市，共设54个街道办事处，65个镇，27个乡，487个居民委员会，4657个行政村。习惯上除了长清和历城因为较市区较远，把他们称为新城区，其他四区构成济南的主要城市区域。地理上老四区位于南部山脉和黄河之间的区域内，各个区域的面积不是很大。总的来说，作为山东省省会的济南市，经济发展的基础较好，发展较为协调，城市综合实力较强，具有较为明显的区位竞争优势。但是济南市的资本竞争实力偏弱，产业聚集程度较低，政府行政水平和经济体制灵活性方面也有待提高。

二、交通状况

山东省的交通建设位于全国前列，全省遍布密集的高速公路网。国家公路，省级公路和县级以及县级以下公路互相连接，四通八达。公路路况良好。济南市作为省会连接着全省主要干道，除此之外铁路和航空也十分发达。

铁路：途经济南的最主要的路线有京沪铁路，胶济铁路。他们承载着最主要的客运，货运任务。济南火车站是全国大型综合客运货运站之一。乘坐从济南火车站发出的和途经济南站的快速列车可以到达全国主要大型城市。

京沪铁路途经山东站点：德州、济南、泰山、济宁、枣庄。胶济铁路途经站点：济南、淄博、潍坊、青岛。

公路：途经济南的全国主要线路国道104线、220线、309线。山东省内高速公路：济青高速公路、京福高速公路、京沪高速、济聊高速、济菏高速、济南城区的公路建设。绕城高速：顺河高架、经十路。

航空：济南国际机场是全国着名大型综合机场之一。可以起降大型民航货运班机。2004年改建的机场建筑大大提高了济南机场的客货吞吐能力。

济南市城区道路网经过几十年的建设基本上已经定型。从总体上看，济南的城区交通呈现四纵四横一跨越的格局。

三、总体规划

（1.）规划初步确定，济南市未来将实施“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间。

积极引导城市布局沿东西两翼展开，严格控制城市向南部山区蔓延，适时跨越黄河向北部发展，在黄河北建设新城。

（2.）城市规划要求2010年中心城市人口规模340万，建设用地规模330平方

公里。到2020年济南城市人口规模将达到840万人左右，城镇人口670万，城市建设用地规模410平方公里左右。根据国家规划建设用地标准的规定，确定城市人均建设用地指标95平方米，2020年增至410平方公里。

（3.）济南市已制定了新一轮城市规划，该规划对中心城实现了控制性详细规划全覆盖，400多项重点片区规划成果和城市综合体、文化、教育、卫生、体育、“四供两排”等几十项专业专项规划相继编竣，省城“一城三区”的发展框架已经全面拉开。据悉，该规划即将获得国务院批复。

在城乡规划体系上，建立起以总规为核心、控规为主体、重点片区规划为基础、专业专项规划为保障的城乡规划体系。济南市新一轮城市总体规划国务院即将批复，中心城实现了控制性详细规划全覆盖，400多项重点片区规划成果和城市综合体、文化、教育、卫生、体育、“四供两排”等几十项专业专项规划相继编竣，“南控”和“北跨”地区规划、各县(市)总体规划、镇村体系规划全部完成，在城际铁路、新火车东站等重大设施规划研究，轨道交通、福利设施、城市色彩、园林绿地、消防人防以及农村危房改造和村庄建设规划编制等方面取得了重大进展，城市规划覆盖率达到100%。

济南市规划局编制完成了“十二五”城市发展和东部新区、西部新城、滨河新区发展规划，文博片区、唐冶片区、汉峪片区、西客站场站一体化和核心区、滨河新区功能定位与产业发展和核心区、华山历史文化公园、普利门三角地、百花洲、苗家巷片区等几十项重要规划成果。

为了突出功能整合、产业布局、空间形态等