(物业管理课件)物业日常管理与服务PPT.ppt

第五章

物业的日常管理

和维修养护

;物业管理日常运作阶段

的基本环节：

日常的管理和维修养护

综合经营服务

系统的协调;§5—1

物业管理的日常管理

和维修养护的基本内容;二、房屋的应急管理;三、房屋维修;3.房屋修缮工程的分类

一般根据房屋损坏的先后顺序和损坏的轻重程度

可分为小修、中修、大修、翻修、综合维修五种方式。

;4.房屋修缮的目的

----满足人对房屋的需要。

包括：

A、使用需要：安全性、适用性、耐久性、舒适性、私密性、艺术性等

B、投资需要：房屋的保值、增值、转让、租金回报等;5、房屋完好率、危房率的计算;§5—3

房屋设备管理;一、房屋设备设施的作用;

二、现代民用建筑常用设备分类

房屋建筑设备：给排水系统、空气调节系统、燃气设备

房屋建筑电气设备：供电及照明设备、电梯设备、弱电设备、防雷系统;各类物业可能涉及的设备可用下表反映：

（O：通常具备S：有时具备N：一般不具备）;

物业类别

设备种类;三、房屋设备管理的特点

是物业管理的重要内容之一

是顾客评价的主要内容之一

是管理经费使用的主要部分，且弹性成分大

事故的后果非常严重;四、设备管理的内容和方法

（一）设备设施管理的内容

运行管理

维修养护管理及安全管理

技术档案管理;（二）设备设施管理的方法;（三）设备设施管理注意的事项;⑤供电系统及管线布置图；

⑥煤气供应系统及管道布置图；

⑦公共照明系统及管线布置图；

⑧电讯系统（电话、有线电视、对讲、闭路电视、公共广播）系统及线路布置图；

⑨各类设备（电梯、配电柜、水泵、中央空调、发电机等）的型号、技术指标、使用手册等。;（2）合同的接收和履行：许多设备，如空调系统、发电机、水泵等的供应及安装合同都附有一段时间的保修保换和零配件供应的内容。因此，物业服务企业要做好合同的接收和条款的履行工作。

（3）参与物业的竣工验收：就发现的错误和必要的调整及改造与建设单位交涉，同时记录存档。;（4）消除安全隐患：就检查和验收过程中发现的各类影响安全和运行的隐患进行整改。

（5???设备编号和标识：对设备进行编号，并设立各类安全、警示、指示标识、标牌。;2.要有年度管理计划

3.要做好巡查和记录?

4.应制定特殊情况下的应急处理程序

(下图是一个典型的抢修工作程序);抢修工作程序;5.委托维修保养合同的签定和执行监督

6.外委维修工程的管理

7.技术改造和设备更新

8.节能计划和措施

9.档案资料的管理;技术改造和设备更新流程图;接上图;§5—4

物业管理的综合服务;三、综合服务的运作与管理

物业服务企业是物业管理综合服务的组织者与管理者

四、综合服务基本内容简述;;1.常规性的公共服务

是物业服务企业面向所有用户提供的最基本的管理与服务，以保证物业的完好与正常使用，保证用户正常的生活、工作秩序，以及生活环境的净化和美化。

包括：;●房屋建筑主体的管理

●房屋设备、设施的管理

●环境卫生的管理

●绿化管理

●安全防范

●消防管理

●车辆及道路管理

●公众代办性质的服务;2.针对性的专项服务;3.委托性的特约服务;1.房屋建筑主体的管理;★在正常使用条件，建设工程的最低保修期为：

●基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结

构工程，为设计文件规定的该工程合理使用年限；

●屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙

面的防渗漏，为5年；

●供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

●电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为

2年；

●其他项目的保修期限由发包方与承包方约定;

●建设工程的保修期由发包方约定。