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【会计实操经验】非货币性资产交换营改增后的新变化

货币性资产,是指企业持有的货币资金和将以固定或可确定的金额

收取的资产,包括库存现金、银行存款、应收账款和应收票据以及

持有至到期投资等.非货币性资产,是指货币性资产以外的资产.对

于营该增后,建筑物、土地使用权等非货币性资产的税务处理,将会

直接影响到非货币性资产的账面价值.

会计处理

营改增前,建筑物、土地使用权等资产涉及到营业税,不影响换入

资产成本的账面价值,营改增后,换入或者换出资产的增值税额,将

直接影响换入资产成本的账面价值,具体如下:

1.换入资产成本的确定.换入资产成本=换出资产不含税公允价值

+支付的银行存款(-收到的银行存款)+为换出资产发生的销项税额-

可抵扣的增值税进项税额+应支付的相关税费

2.换出资产处置损益.资产处置损益=换出资产公允价值-换出资

产账面价值+(-)其他调整因素

换出资产为存货的,应当作为销售处理,以其公允价值确认收入,

同时结转相应的成本.换出资产为固定资产、无形资产的,换出资产

公允价值与换出资产账面价值的差额,计入营业外收入或营业外支

出.

换出资产为长期股权投资、金融资产的,换出资产公允价值与其

账面价值的差额,记入”投资收益”科目.

换出资产为投资性房地产的,以其公允价值确认其他业务收入,同

时结转其他业务成本.

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3.应支付的相关税费.应支付的相关税费不包括增值税.除增值税

以外,如果属于为换出资产而发生的相关税费,则计入换出资产处置

损益;如果属于为换入资产而发生的相关税费,则计入换入资产的成

本.

增值税处理

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试

点的通知》(财税〔2016〕36号),建筑物、土地使用权等非货币性

资产的按照计税方法,分别采用不同的税率或征收率.纳税人是一般

纳税人还是小规模纳税人,不动产是自建还是外购,不动产是营改增

前取得的,还是之后取得的,增值税一般纳税人对于老房产是选择简

易计税方法,还是一般计税方法,在各种情况下,预缴税款的计算,应

纳税额的计算,纳税地点等,均存在差异.

根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管

理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)规定,

分计税方法归类如下:

1.纳税人适用简易计税方法,包括一般纳税人销售2016年4月30

日前取得的不动产,选择简易计税方法计算增值税的及小规模纳税

人转让取得的不动产.当纳税人适用简易计税方法时,需考虑不动产

属于自建还是非自建.对于非自建的不动产,纳税人以取得的全部价

款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余

额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额,即差额,5%征收率计算

应纳税额.对于自建的不动产,纳税人应以取得的全部价款和价外费

用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额,即全额,5%计算增值税.

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2.纳税人适用一般计税方法,包括一般纳税人销售2016年4月30

日前取得的不动产,选择一般计税方法计算增值税的及一般纳税人

销售营改增取得的不动产.当纳税人适用一般计税方法时,非自建不

动产和自建不动产的应纳税额计算规定是一致的.即以取得的全部

价款和价外费用为销售额,按照适用税率11%计算应纳税额.

案例:A、B公司均为增值税一般纳税人,销售建筑物等不动产和土

地使用权采用一般计税方法,适用的增值税税率均为11%,A公司与

B公司有关非货币性资产交换的资料如下.假定整个交换过程中没有

发生其他相关税费,该项交易具有商业实质且公允价值能够可靠计

量.

2016年7月1日,A公司与B公司签订协议进行资产置换,A公司

换出用于经营出租的土地使用权及其地上建筑物(写字楼).B公司换

出对乙公司的长期股权投资.A公司与B公司于当日办理完毕相关资

产所有权的转移手续.A公司换出资产:

“投资性房地产——土地使用权”,账面价值为20000万元(其中

原值为20600万元;已计提摊销600万元