“售房+”营销模式下的涉税研究【税收筹划-税务筹划技巧方案实务】.doc

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“售房+”营销模式下的涉税研究【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】

“售房+”模式在房地产开发行业中普遍存在。赠送内容从小礼品、电影票、聚餐、旅游到送家电、送家俱、送车、送装修、送车位、送储藏间、送花园、送物业费、送学位等等，买赠内容十分丰富。没有真实销售托底的赠送，属于无偿赠送，需要按规定交纳增值税及其它税费。但是，房地产销售有偿赠送的纳税问题一直争论不休。

一.买赠销售的增值税行为判定

近期广东省国家税务局发布了营改增试点（房地产）行业纳税遵从指引。遵从指引“第一部分2.4.2特殊行业”判定有关人防车位、储藏间等无产权项目、买房送家电或物业费等、买房送装修等事项可不视同销售。

山东省国税局全面推开营改增试点政策指引（七）：“九、房地产开发企业“买房送装修、送家电”征税问题：房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。购房者统一支付对价，可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。”

翻遍增值税所有的已经公布的政策，不能直接找到销售赠送有关视同销售的规定。估计广东省国税局参照《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定：“三、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入”。销售赠送换个角度，也可以理解为组合销售，但广东省国税局只采用了前半句，为什么不导入后半句：“应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入”？

房地产业促销政策类型繁多，经常出现“购房+送家电”、“购房+送礼品”、“购房+送装修”、“购房+送物业费”、“购房+送停车费”、“购房+送停车位”等,这些促销手段可概括为：“销售不动产+销售货物”、“销售不动产+销售不动产”、“销售不动产+销售建筑服务”“销售不动产+销售商务辅助服务”、“销售不动产+销售生活服务业服务”、“售房+购物券”等模式。

总局对对涉及多项销售行为的增值税分类只有混合销售和兼营。假定房地产开发企业经营范围中有物业服务并拥有经营资质，推出“售房+家电+物业服务”营销政策，符合《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的规定：“一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。从事货物的生产、批发、或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税，其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。”。案例一：个人B购买A房地产公司住宅一套，商品房销售合同总金额200万元，同时送三年物业管理费5000元。为什么不可以倒过来，以“小”吸“大”：A房地产公司和个人B签订三年的物业管理合同，价值21600元，同时赠送面积200平米、价值400万元的住宅。

1.此项销售行为，房地产开发企业既销售货物又销售服务，“售房+家电+物业服务”属于混合销售。

2.房地产开发企业属于其他单位，“售房+家电+物业服务”全部按6%适用增值税税率。

有合理性解释吗？开发商A房地产公司直接管理物业，环境优美，服务周到，治安良好，在业界口啤很好。个人B特别注意物业管理，良好的物业品牌形象是促成交易的关键，这个“先物业管理后购房”的业务怎么认定增值税行为和适用税率？依据财税〔2016〕36号增值税政策，总销售款400万元全部按物业管理增值税税率6%交纳增值税符合规定.

显然，财税〔2016〕36号政策表述上存在逻辑缺陷，甚至出现“悖论”。

“售房+”模式包含销售不动产（房屋、车位、停车费）适用税率11%、销售货物税率17%、销售建筑服务税率11%、销售现代服务业和生活服务业的服务一般适用税率6%。“售房+”不是“混合销售”，不能套用“混合销售”的增值税政策。“售房+”是一个组合销售，有主有次，主次相辅，销售内容分别适用不同税率或者征收率。

从增值税法规政策的宏观层面找不到对组合销售、买赠有偿销售、买一送一、买十送一、积分返利等销售行为进行定性的政策文件。组合销售、买赠有偿销售、买一送一、买十送一、积分返利等通过合同条款变更、解读，可将说法不一、纷繁复杂的各类销售买赠行为纳入“兼营”，换汤不换药。

《增值税暂行条例实施细则》和《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）规定：纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：

1、兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。

2、兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服