第三章资产评估的基本方法.pptVIP

(4)经济性贬值0(5)评估值**（八）对成本法的评价1、从成本耗费角度评估资产价值。2、运用中一般没有严格的前提条件。**五、评估方法的选择资产评估的市场法、收益法和成本法，以及由以上三种基本评估思路和基本方法衍生出来的其他评估思路共同构成了资产评估的方法体系。对上述方法的选择注意一下因素和条件：（1）评估目的，评估时的市场条件，被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型。根据上述条件，当资产评估的价值类型为资产的市场价值时，可考虑选择市场法；对于既无市场参照物，又无经营记录的资产，只能选择成本法进行评估；对于工艺比较特别且处在经营中的企业，可以优先考虑收益法。（2）评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约。每种评估方法的运用都需要有充分的数据资料作依据。**收益法市场法成本法含义原理基本前提具体方法优点缺点联系区别**练习1：某收益性资产，评估基准日后可使用年限为30年，每年收益为20万元，折现率为10%，试确定其评估价值。**练习2：某企业进行股份制改组，根据企业过去经营状况和未来市场形势，预测其未来5年的收益额分别为13万元、14万元、11万元、12万元和15万元。第五年以后每年的收益为16万元。根据银行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率为10%。试用年金资本化法确定该企业的评估价值。**练习3：某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。答案：6.735万元**练习4：现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y，使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元。X设备的尚可使用年限为6年，假定年折现率为10%，该企业的所得税税率为40%，求X设备的超额运营成本。**练习5：被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元,该资产的折现率为10%。假定其他费用可以忽略不计。要求：试根据所给条件（1）估测该机组的现时全新价格；（2）估算该机组的成新率；（3）估算该机组的评估值。**练习6：有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价值数A?2000.1001.100108甲780万1999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。（1）计算参照物及待估宗地的容积率与地价相关系数（2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数（3）计算参照物修正后的地价**-*k*四、成本法（一）基本概念成本法是指从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。（二）理论基础生产费用价值论——资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。资产的价值是一个变量——资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。**（三）基本前提1、被评估资产处于继续使用状态2、应当具备可利用的历史成本资料3、形成资产价值的耗费是必须的（四）基本思路从重置成本中扣减贬值额，得出资产的评估价值确定待评估资产的范围并估算重置成本估算待评估资产的损耗或贬值额**（五）基本公式以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用到评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。实体性贬值功能性贬值经济性贬值评估值=重置成本—各项贬值**（六）重置成本及其计量复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。即复制品的成本。更新重置