温州商圈分析和总结.docx

温州商圈

一、 五马街商圈

温州著名的步行街即五马街是五马商圈中的核心点，旧时的五马街以老香山、乾宁斋、葆大等参茸药号及徐德昌、正丰和、同人和等大商铺为代表形成一条商业街。

正是由于温州五马街的发展带动了周边商业的发展，现如今的五马商圈正以五马街为中心，西面到信河街、北面到广场路，南面至解放南路，东面通过公园路、飞霞北路与欧洲城连接不断扩张。

温州人民路商业属于五马商圈的一大部分。过去的人民路主要以经营五金店、糖果杂等为主，而现在人民路是商家林立，开太百货、一百家电、宝丽金KTV等大型购物、娱乐场所坐落在此地，肯德基、麦当劳等西式餐厅也驻扎此地。底层商铺涉及的行业非常广泛，专业市场、超市、银行、药房、茶楼等应有尽有，各种现代商业业态层出不穷。尤其是大型百货商场———开太百货的出现，满足了人们的现代消费的需求。其开业至今已拥有数百家中外驰名品牌，并集服装销售、百货、服务于一体，彻底打破和改变了温州零售商业的格局，对商圈的发展起到了不可估量的作用。此外，商圈中涌现出一些特色商业街，较具特色商业街是纱帽河的女人街，集鲜花店与女士服饰用品专卖于一条街而受到女性消费者的青睐。

商圈的逐渐形成和扩大，不仅汇聚众多商业品牌，也使圈内商业地产增值。

如与五马街相连的府前街成了品牌服饰、品牌鞋类汇集之地，其商铺每平方米达

10万左右，明显高于商圈之外的价格。

温州五马商圈包括了五马街、府前街、第一桥、纱帽河、解放路和人民路等繁华地段，目前的人气指数是温州最高的。这一带店铺的面积大多集中在40-150

平方，大约占80%左右。该商圈的价格也相对成熟些，基本价位在9-16万之间，租金回报在3.5-5%左右。随着大南门商圈的成熟，将与五马商圈连成一个大商圈，所以该区域商圈仍有发展潜力，特别是租金，相对目前较低的回报率来说，租金将有很大的提升空间。

二、大南商圈

大南商圈比老五马街商圈有商业环境上的优势，其中之一是大型商业用房比老五马街商圈要多，老五马街商圈除了开太百货这个大型业态外，就只有五马街上正在改造中的第一百货商店，但改造后的面积也仅6000多平方米；大南商圈则有银泰百货、联合广场及世贸中心主楼的商场及旁边的地下商城等，这些商场都运作起来后，将对老五马街商圈构成极大的威胁。

为均匀大南商圈的“受热”，南门街道在加快闻宅步行街的招商力度外，还将采取“养商”的措施，以培育商气不足的大南路左边的商铺。“我们将考虑与相关部门协商，对商铺经营户的税收及管理费予以优惠或减免。”郑向远还表示，为加强商圈的联动效应，南门街道将积极协调商圈内各大型业态进行联合，包括联合促销、联合在商圈内做广告等。为让大南商圈内的商业用房产权更加集中，相关部门也在考虑采取一种合适的方式，将属于个人产权的商业用房集中起来出租。

“5年后，也许老五马商圈的重心将由五马街转移到大南商圈的世贸中心，”一位不愿透露名字的政府部门人士指出。不过，孔令文认为，大南商圈要想取代富有历史渊源的老五马街商圈在未来10年是不太可能的。而《温州市鹿城区商贸流通业发展“十一五”规划》中也显示，大南商圈与老五马街商圈同归属于五马中心商贸区。“从市ZF对温州市区商圈的规划看，大南商圈并不是一个独立的商圈，而是依附于大五马商圈”。

三、欧洲城商圈

温州欧洲城建设有限公司目前主要开发欧洲城工程项目。总投资额为

15.5亿元，工程坐落在飞霞北路东侧、江滨中路南面、东壤规划路，南沿

矮凳桥。规划用地面积96187M2（144.4亩），总建筑面积226256M2，其中住宅建筑面积87370M2、商业与办公楼建筑面积131735M2，地下建筑面积为30080M2。道路广场面积为38560M2。

欧洲城结构布局采用欧洲城市规划常见的“环行放射状”布局。中心为商贸广场，多条步行街呈放射状向各个方向延伸，以环行林荫大道贯穿各个异国风情和商业精品馆，外环体现欧洲各国独特风情的景观广场，内环以环行商业步行街贯穿各个精品商店，周边布置高层公寓楼。建筑造型错落有致，空间协调，丰富多彩，突出“城中城”的商业布局。人流导向从六个方位进入中心商业区。欧洲城有 5大景观休闲与水景广场并有儿童乐园。各主要出入口处建有欧洲大陆著名的标志性建筑。建成后，有从西向东4车道的公共交通贯穿于欧洲城地下，那时公共交通可以直达欧洲城购物与游览。

欧洲城是集高中档名牌产品的商业、居住、娱乐、休闲、游览、办公为一体的温州标志性建筑物。欧洲城的崛起将标志着温州市的商业业态从此跃上一个新的台阶，极大地提高市民的购物档次，成为温州人在购物中体会乐趣与享受的理想境地。

走进欧洲城丹璐广场，记者发现里面的商业设施又增加了不少。位于丹璐广场二期商业街的“西式快餐第三”——