物业设施设备的管理方案.docx

第二节设施设备管理

XXXX物业在详细研究XXXX物业管理邀标书的基础上，结合多年高档写字楼、住宅的物业设施设备管理经验，针对该项目智能化程度高、设施设备齐全、容量大、数量多、分布广的特点，进行细致的综合技术分析，并在此基础上提出“点阵统一、重点控制”的工程设施设备管理模式，通过制定严格的管理制度、严谨的工作规范、周密的维保计划等，达到对设备运行和维护的控制，为XXXX提供安全可靠大的动力支持。

一、设施设备管理的技术分析

对工程设备进行深入、准确的综合分析，是做好工程设备管理的前提和基础，只有做到对设备知根知底，方能在工作时胸有成竹。为此，XXXX物业精心组织了各专业工程师对XXXX的设施设备系统进行专业的调研，全面、详尽的技术分析。

财富金融中心XXXX 配套齐全、功能复杂，设施设备的数目相当大。主要设施设备系统组成如下：

财富金融中心

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在此，我们按工程设备系统分类逐一对其进行技术分析，为制定工程设备管理思路和具体措施提供依据。

（一）供配电系统1、系统组成

XXXX的供配电系统是一个庞大的供配电系统，是整个XXXX

的动力心脏，总容量6000KW它包括高压供电系统、低压配电系统和双电源供电系统，包括：

进线电源

高压开关柜

低压开关柜

干式变压器

母线槽

继电保护

中央信号屏

双电源切换柜

2、高压配电系统特点分析

高压配电系统具有显著的系统大、分散广、设备复杂、技术要求高的特点,XXXX所有的动力用电由它供给，这也是今后XXXX动力保障的最关键点，其运行可靠与否，直接决定了XXXX能否正常运作，物业功能能否正常发挥的最主要因素！因此，这也是我们将其列入工程设备管理的重中之重的根本原因。为了把控好这一重要环节，这就要求我们从多方面做好工作；操作流程：

在高压设备上工作，必须持有工作票，并填写操作票。至少应有

两人在一起工作，一人工作，一人监护。

电气设备、线路检修应严格执行停电、验电、放电、装设接地线、悬挂标示牌和装设临时遮栏等安全措施，安全措施未完成不得开始工作。

停电操作应按先分断断路器，后分断隔离开关，先断负荷侧隔离开关，后断电源侧隔离开关的顺序进行，送电操作的顺序与此相反，严禁带负荷拉合隔离开关。

用手动机构分合断路设备及隔离开关、用验电器及用绝缘杆装、拆地线时，应带绝缘手套，操作室外设备时还应穿绝缘靴。

带电装卸高压熔丝管和熔丝时，应使用绝缘夹钳或绝缘杆，带防护眼镜和绝缘手套并站在绝缘垫（台）上操作。

下列操作项目应填入操作票内：

应分合的断路器和隔离开关；

断路器小车的拉出、推入；

检查断路器和隔离开关的分合位置、带电显示装置指示；

验电；装设、拆除临时接地线；检查接地显示是否拆除；

检查负荷分配；

安装和拆除遥控回路、电压互感器回路的操作件，投入或解除自投装置，切换保护回路和检查是否有电压等。

3、低压配电系统特点分析

低压配电是XXXX供电网络中的基础系统，具有设备数量多、设备分散面广的特点，而且此部分设备又是供配电系统中操作使用最频繁的部分，因而设备的故障率也相对较高。需要有足够的运行维护人员对各设备分布点进行密切的监控，加强日常巡视，随时作好设备的例行维护管理工作，一有故障先兆，必须及时予以处理，防止出现恶性设备事故的发生。操作流程：

检修电气设备、线路时，要先停电、验电并在开关上悬挂标示牌后，方可进行工作。

带电工作必须经领导批准，制定安全措施，并有人监护。

机械运转时，禁止检修、必须运转中检修的设备，要有可靠的安全措施，并有人监护。

电气设备线路在未确认有无电时，要按有电对待。

安装电气设备、线路时，必须保证安全设施齐全、可靠。检修电气设备、线路不得擅自拆除，更改安全防护装置。

登梯作业时，梯子及梯子的放置要牢固可靠。禁止两人在同一高梯上工作。登梯电工作业必须有人监护。

在顶棚内工作前，要先检查其牢固程度，工作时要有良好照明。

两米以上的高空作业，必须系好安全带，不许上下投掷物品。

使用移动式电气设备及手持电动工具要装漏电保安器。

停、送电和试车工作都必须有专人指挥负责。

维修、检修、工作完毕，要认真检查工作质量，清点工具材料，并在确认设备、线路上无人工作后，方可摘下标示牌，合闸送电。

运行过程中，分路开关跳闸先查明原因，如一时查不清可试送一次，

若不成功则不再送，应报告主管查明原因，排除故障后才能送电。

（二）电梯系统1、系统组成

XXXX的电梯运输系统总体数量大、分布广、未来的使用频率极高，是未来人流、物流运输的主要途径。主要分布如下：

地下一至四层及首层、二层等六个公共区楼层设有三部专门的穿梭电梯服务