“现金流滚资产”—城市综合体建设之路2.ppt

“现金流滚资产”——万达城市综合体建设之路ABSTRACT万达集团目前在全国有40多个投资项目，已在全国开业19个万达广场，6家五星级酒店，持有型物业面积近280万平方米。从商业地产项目的规模、发展前景看，为国内最大的商业地产开发企业。从传统的纯商业购物中心到今天的城市综合体，万达之路是一条商业业态探索之路也是一条商业营运模式摸索之路。经过多次的洗礼，万达终于发掘了“现金流滚资产”的综合体营运模式。万达产品定位变迁第一代第二代第三代产品种类纯商业纯商业商业、酒店、写字楼、住宅选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、城市的开发区及CBD规模5万㎡15万㎡40—80万㎡业态购物功能组合购物功能组合24小时不夜城+集成功能组合主力商家超市+家电+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+家电+美食+影院建筑形态单个盒子式组合式综合体，盒子+街区+高层的组合案例长沙、南昌、青岛沈阳、天津宁波、上海、北京、成都万达第一代商业产品第一代纯商业核心商圈黄金地段5万㎡购物功能组合超市+家电+影院单个盒子式长沙、南昌、青岛订单模式催生第一代产品万达第一代商业产品主要是采取“订单模式”其主要订单对象为沃尔玛。营运模式：由于订单模式，万达的主力店的租金非常低，于是通过提高散铺的销售价格来回收资金，由于小业主没有耐心培育市场以及投资回报达不到期望，最后导致纠纷，于是万达只得承租散铺，引入家电进行集中经营，这也奠定了万达“只租不卖”模式的基础万达进入商业地产领域之后第一批做的六个店，分布在长春、长沙、南昌等城市的核心商圈，都是当地最好的黄金地段。产品模式就是单体商业楼，总面积5万平方米左右，地下一层，地上四层；业态分层布局，地下是停车场。一楼是分割销售的小店铺，二、三楼是超市，四楼是电影城。万达第一代商业产品由于主力店的租金过低，面积过大，让万达沦为了银行的打工仔，同时由于超市与电影院的目标客户差异造成散铺销售问题，经营模式改变迫在眉睫。万达第二代商业产品第二代纯商业核心商圈黄金地段15万㎡购物功能组合超市+建材+家电+影院组合式沈阳、天津第一代为银行打工的营运模式让万达痛苦不已，以至于万达在决定提升单店所占比例的同时，决定了只租不售的原则，一来避免沈阳万达推到重建的恶果，二来享受资产整体溢价成果。万达商业地产的第二代产品叫商业组合店，比第一代有进步：项目面积达到10-15万平方米；业态有建材、超市、影院等五六个主力店。第二代商业产品中，由于建筑规模的扩大，主力店的体量，散铺的数量增大了。但由于万达超市、建材、影院等目标客户的交互性较差，仍然造成了散铺经营的困难；同时，只租不售的原则使得万达到了现金流最紧的时刻，万达出售了9个项目24%的股权，回流32亿元资金才使得艰难时刻过去。此时，第三代产品形态及营运方式出现。万达第三代商业产品第三代商业、酒店、写字楼、住宅城市副中心、城市的开发区及CBD40—80万㎡24小时不夜城+集成功能组合百货+超市+家电+美食+影院综合体，盒子+街区+高层的组合宁波、上海、北京、成都第二代只租不售的营运模式让万达饱尝资金紧张之苦；在第三代的商业产品中，开发了万千百货、五星级酒店住宅等进行配套，以住宅、写字楼、公寓的销售回流现金，以持有核心商业。万达的第三代产品实现了质的变化，所谓万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPINGMALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。万达的第三代产品完成了从超市+建材+电影院+家电到住宅+酒店+MALL+写字楼的转变。营运策略变成：住宅、写字楼及非核心商铺的销售形成现金流支持酒店、核心商业的持有。商业形态上：多个休闲、娱乐、美食的主力店及次主力店进行配合，形成目标客户的互惠互利。万达商业地产的“现金流滚资产”模式万达地产的商业模式精髓——“现金流滚资产”的模式，享受房地产开发和资产溢价双重利润。受益于环节衔接的精巧，以及对早前失败经验的总结，目前，万达的模式已经走上了一条“通路”。