河北惠友钻石城住宅项目营销策划案96P销售推广方案.ppt

涿州汇盈房地产经纪有限公司;目录;;;;4、经济状况：

涿州市紧紧依托毗邻北京的人缘、业缘、地缘优势，积极实施工业立市战略，努力打造京南工业经济隆起带，使国民经济有了突飞猛进的发展。2006年全市国内生产总值100.89亿元，比上年增长16.8%，其中第一产业生产总值为10.86亿元，第二生产为41.08亿元，第三产业值为49.02亿元；产业构成比例为10.8：40.6：48.6，与上年相比，工业产值比例明显增大。涿州2006年经济发展位列河北省第九，同时跻身国内百强县级市之列。;;;;涿州在大北京都市圈的功能定位：北京以南的新城、旅游休闲胜地，北京的产业扩散基地，为北京服务的都市型农业基地。涿州市确立了现代化中等城市和京郊生态新城的发展目标。;依托城市西侧、北侧的河道以及改为内河的原西关河，通过整治河道，增加两岸绿地提升城市的环境品质优化城市景观，体现滨河城市的特色。;

两心：北部全市公共中心、西部老城区副中心。

两轴：南北向的玫瑰大街发展走廊、东西向的范阳路发展走廊。

四片：老城片区、城南片区、城北片区、城东片区。;涿州新中心区功能：政务中心/商务中心/文化中心/商业中心/高级居住中心

国内类似新城中心：

;涿州市未来的产业规划将分为三个区域，即北部的生态旅游观光带、西部的现代农业发展带和南部的绿色产品生产带。;;

涿州房地产开发处在初级阶段

涿州住宅市场开发商专业性不够强，产品及规划设计水平较低，户型设计较差，园林景观规划缺乏新意，项目推广包装简单，营销手法单一，市场领导者优势不明显，品牌影响力弱，整体房地产开发还处在初级阶段，随着涿州经济发展，人们收入稳步增涨，房地产开发即将步入快速发展阶段。

涿州房地产市场发展趋势

项目大盘化

市场需求不均衡，北部新城区热点化

客户扩大化

项目品质化;

住宅产品现状及变化趋势

建筑风格设计

建筑风格以现代为主，立面以涂料为主，色彩以红、灰、白为主，建筑风格比较单一。随着市场竞争加剧，居住品味提升，品牌开发公司、代理公司进入，建筑风格会向多样化、个性化、差异化方向发展。

;整体社区规划???

目前涿州大多数项目整体规划较差，仅有一些大盘在规划理念上有所创新，如鹏润水上花城采

用“龙凤呈祥”的概念规划社区建筑。随着市场竞争加剧，社区规划会侧重概念性、多样性、

复合性发展方向。

户型设计：

客厅面积较大，采光、通风好、功能较全，对于户型的附加功能（如双卫、明卫、全落地阳台、

大露台、转角飘窗等），还没有表现出显性的需求。随着市场竞争加剧，户型设计将呈现与北

京同步的潮流型，户型设计将趋于多样化、人性化、个性化发展方向。

;

建筑形态：

涿州在售住宅小区以多层板楼为主、高层板楼为辅，一般同一社区内高层价格比多层高，但是

当地人对高层认可度不高，原因是高层物业费高，养房成本高；随着规划对容积率提高的要

求，高层建筑逐渐增多，人们对高层也会逐渐认可。

配套设施：

在售住宅小区内，商业、教育设施普遍不足，基本没有会所概念；缺乏大型区域商业，商业业

态较少，成为制约涿州住宅向高端发展的瓶颈。随着大盘开发，配套设施将呈现完善化、人性

化发展方向。

物业管理:

物业管理皆为开发商成立物业公司自管，物业管理费很低，在0.3—1.5元/月/平米之间。随着

以高层建筑为主，物业管理服务水平将逐步提高,物业费也将上涨。

;3、涿州公寓产品现状及变化趋势：

涿州公寓产品少，仅在建材、设施的配备上略高于普通住宅（如采用断桥铝合金窗、彩色可视对讲等）。但总体上设计较差，设施配备档次低，物业服务只有安全巡视及公共区域保洁等最基本服务。因物业费高、通风、采光差，不符合当地人居住习惯，当地人认可度不高。

随着高层的增多，公寓也将增多，在产设计上将更注重实用性，设施会更完善，物业服务内容及服务水平也会逐步改善。

;4、涿州房地产市场供应趋势：

随着涿州新城区规划的逐步实施，住宅潜在供应量有放大趋势。

新增住宅逐渐从以老城城区中心为主转向以新城区为主。

住宅规模化开发将成为市场的趋势。

随着涿州住宅市场的逐渐成熟，城区中见缝插针式的开发方式已到了尽头，按照现代生活方式，大规模地整合资源，缔造成熟社区的“大盘开发模式”已成为开发商最大限度地发挥资源优势，降低成本的最有效途径。

;销售现状特点：

城市化快速推进，需求旺盛，交易逐步回升

市场竞争不充分

北京购房人群比例大

市场营销处于初级阶段

总体供求状况：

市场需求保持旺盛

外来实力开发商进入，市场竞争增强

北京购房人群比例将进一步上升

;;2013-2016年价格上升潜力较大，上涨幅度将加大

经过2011—2012年存量房消化以后，由于北京各项基础建设逐步完善，尤其是轨道交通的建设，将