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浅析房地产企业财务报表分析存在的问题及对策

摘要：房地产企业以其经营周期长、资金占用大、受宏观环境影响大等特点，均彰显着房地产企业的运营管理、会计核算、财务管理上有其特有的行业特征。房地产企业财务报表中所披露数据与一般企业有着较大的区别，若局限于一般企业的财务数据解读，将会陷入极大的误区。鉴于此，本文结合房地产企业经营、会计核算的特点，探索房地产企业财务报表分析的特殊性，结合传统的财务报表分析方法，提出财务分析指标的修正方法，及提升财务报表分析水平的途径。

关键词：房地产企业；财务报表分析；管理用报表

一、引言

房地产业自上世纪80年代兴起，经过30多年的迅猛发展，投资属性远超居住属性。但随着政策宏观调控的加码，房地产的投资属性明显减弱，而趋于逐步回归其居住属性，加上三条红线的强调控，使得各房企业的现金流吃紧。自2021年下半年恒大事件一出，诸多百强房企相继出现财务风险，房地产“危夷”的声音不绝于耳。或许在这一刻，利润已不再是第一动因，稳健运营才是房地产企业长存于世的核心要素。合理的财务分析，有助于掌握企业经营状况，反映企业盈利能力，也有助于经营者对经营方针与财务政策的适当性进行判断，不断发掘成长动因，规避风险。

二、房地产企业财务分析概述

（一）房地产企业财务报表的特征

房地产企业经营以房地产项目为载体，房地产项目开发的主要特点有：开发周期长、业态多样化、投资数额巨大，经营风险大。由于房地产行业经营的特殊性，其财务报表也有其独特之处。

一方面，由于项目开发周期长，房产权属转移前，预售房产所收取的合同价款，因未达收入确认时点，全部列于预收账款项目，而预缴的土地增值税、增值税附加税等列于应缴税金的借方，待收入确认后方可确认为当期损益进入利润表。同时，未达收入确认时点，对应成本仍然在开发成本科目列示。若房地产企业存在储备土地时，按取得成本入账，账面不体现储备土地的增值变动，故未真实反映土地的实值。这些因素均会导致资产负债表中资产、负债未得到真实反映。

另一方面，在收入、成本未及时结转的同时，当期发生的期间费用及费用化的利息于利润表中列示，报表显示亏损，由于成本、费用与收入不配比，造成报表利润指标与项目实际利润指标不符，未真实反映真实的项目利润，或者是项目利润在报表中反映是滞后的。

（二）房地产企业财务分析的重要性

企业进行财务分析，一方面，可为企业经营决策提供有利判断依据。随着市场竞争日趋激烈，通过财务报表分析，经营管理者可以更有准确了解企业的经营现状及历史发展情况，甚至可以通过财务数据了解经营管理水平，发现存在的问题并不断改进，让生产、销售、财务等流程全面打通，减少内部流程中的消耗，使相关经营决策更加科学、合理。精准的财务信息为企业长、短期经营决策和战略发展规划将提供有利的判断依据，为企业的长效、稳健、健康经营与发展打下夯实的基础。另一方面，可为外部利益相关者的决策提供依据。以企业投资者、供应商、债权人等构成的外部利益相关者，可以通过对财务报表的数据进行分析，判断企业的经营状况及对未来的预期。其中，企业投资者通过对财务报表分析，可以精准了解企业经营的情况，并通过分析毛利率、资产净利率、息税前利润率等指标，对企业的长、短期盈利能力，现金流情况进行分析，对企业未来的发展的情况进行预判，从而作出投资相关决策；供应商则可以通过对财务报表分析，了解其经营状况，对交易过程中所使用的信用政策及时进行修正，以减少自身的经营风险；企业的债权人通过对企业的财务报表进行分析，特别是流动、速动比率等长、短期偿债能力指标的分析，对企业的偿债能力进行判断，并对该企业的信贷政策作出决策。

三、房地產企业财务分析存在的问题

（一）分析方法本身的局限性

比较分析法通常要求可比对象与自身的规模、经济周期、经营特点等具有一定的相似性，同时，可比公司采用的会计政策与目标公司应该是一致的，可比公司的选取难度可见一斑，因此，在很大程度上限制了该方法的运用。

趋势分析法受制于宏观经济环境的影响，若处于相同的经济环境，其结果往往能反映出企业的经营发展趋势，而若处于的经济环境出现极大变动，那其趋势分析得出的结果，可能与未来的走势背道而驰。比如，房地产2021年的大批量事故，基于2020年及以前年度所分析出来的预测结果，与2021年实际实现的业绩数据必然会出现极大差异。

因素分析法通过循环替代法，逐一分析各种因素对其影响，但现实经营中对目标分析指标的影响因素是多样化的，分析过程中仅能提取出几个较为重要指标，而在分析过程还有潜在假设，各影响因素相互不关联，即，有且仅有一个影响因素变动，其他因素是保持固定不变的。

比率分析法将财务报表中部分相互关联的项目通过相对数进行比较。该方法所使用的是历史报表数据，属于事后分析法。

除此之外，上述分析工具中的部分数据是不匹配的，并没有对资产、负债