2022年做光伏，务必收下这份避坑指南.docxVIP

2022年做光伏，务必收下这份避坑指南

2021年，有15家光伏上市公司的总市值超过了500亿元，其中11家总市值涨破千亿，更有多达百余家企业跨界入局，鏖战光伏新赛道。

在双碳目标指引下，光伏行业迎来了真正的爆发期。光伏也成为了一个令人“眼馋”的行业。尤其是在下游电站端，企业扎堆最为集中。2020年以来，先后有65家企业布局电站开发业务，各有侧重。

新老玩家踊跃布局光伏、积极竞争推动行业发展，自然是好事一桩。然而，光伏行业堪称最复杂的行业之一，下游电站开发端更是利益方众多，门门道道，弯弯绕绕。

众多老玩家历经风风雨雨，摸爬滚打，终于各自攒出了一身经验，足以自保。

新玩家们，进门无好礼相送，奉上一篇“避坑指南”。

一、前期开发篇

???????????????????????????1.选址用地

（1）集中式光伏——项目用地难

光伏项目开发炙手可热、企业“跑马圈地”来势汹汹。

2021年初至今，已有53家电站投资商签约了超过240GW的光伏项目，覆盖29个省市自治区。

如今，光伏宜建土地越发紧张，项目开发用地愈发受限。

2016年8月，福建省最大的光伏与农业综合开发项目——漳浦绿领农业科技大棚光伏电站，在持续建设了一年多以后，却遭到罚款并限期拆除。

2020年8月，内蒙古乌兰察布市对草原上在建运营的矿山、风电光伏等项目限期退出，拆除部分已建项目。

2021年7月，毛乌素沙漠边缘一个300MW的光伏项目，因涉及光伏土地性质问题遭到当地村民阻工，这项由榆林能源旗下公司投入16.52亿元建设的大项目，至今仍未能继续施工。

（榆能长兴公司300兆瓦光伏电站项目现场）

突然被叫停备案，甚至被拆除，原因无他，就是踩了土地性质的“坑”。

避坑指南：

????我国土地可以分为农用地、建设用地、未利用地三大类。下表根据国家现有的土地政策，对不同性质的土地是否可以用作光伏电站场址做了区分。其中，红色代表不能做场址，黄色代表部分可用、但有限定条件，绿色代表可用。

表1：我国的土地性质分类

从上表可以看到，农业用地一般是禁止建设光伏项目的，一片红。

不过农用地也并非绝对不能碰。在“农光互补”的光伏开发模式出现后，国家为了予以支持，允许小部分“农业用地”通过农光互补的形式开展。

各省针对光伏复合项目（特别是农光、渔光项目）的必威体育精装版政策规定，现总结如下：

①.光伏复合项目依旧不允许占用基本农田，涉林部分需遵循《国家林业局关于光伏电站建设使用林地有关问题的通知》。

②对于光伏阵列等设施架设在农用地上，在对土地不造成实际压占、不改变地表形态、不影响农业生产的前提下，可按原地类认定，不改变土地用途（含直埋电缆）。变电站及运营管理中心、集电线路杆塔基础设施用地，按建设用地管理，依法办理建设用地审批手续。

③一般规定：农光互补组件最低点距地不小于2.5米，桩基间距大于4米，行间距应大于6米；渔光互补组件最低点应高于最高水位0.6米；林光互补光伏支架不得低于所种植树木最高点1米以上。

（2）分布式光伏——屋顶落实难

地面光伏用地难，屋顶光伏想找到合适的屋顶也不容易，总结起来就是常常碰到以下三大坑：

一是房屋不合法坑。

这个问题主要出现在户用光伏项目开发中，房屋本身就是违法、违建建筑，那么房屋被拆除，电站也将同样面临被拆除、禁用的风险，从而给投资方带来损失。

避坑指南：

投资企业在与屋顶所有人签署租赁合同之前，须要求房屋面所有人提供四证，包含：1）竣工验收证明、2）建筑工程规划许可证、3）消防验收证明、4）房屋产权证明。

同时，投资人须安排开发人员前往当地不动产登记部门对屋面所有人提供的房屋、土地等的产权进行尽职调查，确定房屋、土地是否存在抵押情况。并在屋面租赁协议或合同能源管理协议中增加因屋面所有人实行抵押权的赔偿条款。

二是租赁被迫中断坑。

租赁合同的最长期限为20年，而光伏项目有可能运营周期超出该20年期限。为使场地租赁期限覆盖项目存续期限，一般会签两份或者多份分合同，嵌套衔接，实现光伏电站25年的稳定收益。

但现实是，会出现一些屋主因为各种原因中断屋顶出租，拒绝续签合同，或以涨价为交换，造成投资方收益受损。

避坑指南：

明确在屋顶租赁合同中约定租赁周期为20年，并同时约定：租赁合同到期之后，双方对租赁合同以补充协议形式续签5年，且价格不变。

三是屋顶拆迁、易主坑。

2021年7月，新华财经报道了河北一个分布式光伏项目案例。项目投资6000万，投产一年，屋顶就被要求拆除，投资企业损失达亿元！

的确，随着城市的快速发展，我国建筑物的寿命正在缩短，工业厂房尤其容易成为被拆迁的对象。而房屋拆迁必然带来屋顶光伏电站的拆迁。

另外，要找一个稳定经营25年以上的企业也不容易。屋顶业主一旦倒闭，屋顶就面临易主的风险，而易主之后新的业主是否会接受屋顶光伏项目，不好