深圳写字楼市场调研报告样本.doc

深圳写字楼市场研究汇报

总体判定

人行深圳市中心支行货币政策分析小组近日公布上六个月金融运行汇报。汇报显示：深圳市金融平稳运行，深圳市金融机构存贷款小幅增加，结售汇顺差继续扩大，深港合作成效显著，存贷款利率水平呈上升趋势，货币市场利率连续走低。深圳市货币市场交投活跃，证券市场继续处于调整之中，保险市场发展势头良好，外汇和黄金市场连续快速发展，房地产市场宏观调控效果显现。

1货币信贷概况

一、写字楼宏观市场环境

前三季度深圳写字楼市场成交统计

?

套数

建筑面积（㎡）

金额（元）

均价（元）

第一季度

515

79470

11754

第二季度

385

74583

11560

第三季度

153

29072

1

累计

1053

183125

11716

1.????有效供给不足，成交量下降两成

指标

前三季度

前三季度

同比

成交套数

1922

1053

↓45.2%

成交面积

230163㎡

183125㎡

↓20.4%

成交金额

2,199,934,336

2,145,480,900

↓2.5%

前三季度深圳写字楼市场累计成交1053套，总建筑面积183125㎡，成交金额21.45亿元，分别下降45.2%，20.4%，2.5%。

1-3季度新入市销售写字楼仅中银大厦、金润大厦、鼎城国际及华融大厦四个项目，市场基础处于存量消化阶段，上六个月成交量和同期基础持平，进入第三季度受供给不足影响，各项统计指标快速下挫，并为第四季度写字楼市场全方面爆发积聚了能量。

2.????第四季度市场全方面爆发，成交创历史统计

进入第四季度以后，卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市，供给总量超出50万㎡，由前三季度需求市场快速转入供给市场，潜在购置力得到了极大释放，受投资市场带动，写字楼销售出现了罕见抢购现象，总建面12万多平方米卓越时代广场推出不足30天销售率就突破了40%。据初步统计，第四季度深圳写字楼成交量超出15万平方米，整年突破30万平方米已成定局，为1997年以来历史最高统计。

3.????价格整体走高

前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米，和去年同期9558元/平方米均价相比上涨幅度超出22%，进入第四季度以后，以卓越时代广场为代表高端写字楼物业成为市场主力，在物业品质及投资市场双重推进作用下，市场成交价格深入大幅度提升，时代广场、新世界中心、国际交易广场均价全部突破了18000元/平方米。

二、市场特征

1.????高端市场深入集中

据同致行商务事业部研究显示，近两年内深圳市写字楼潜在供给量超出120万㎡，而福田中心区将是未来市场竞争绝对主战场，其写字楼潜在供给量超出80万平方米，约占全市供给总量70%，且关键为超高层高级大开间写字楼，相对于现在全市每十二个月30多万平方消化量，竞争相当猛烈。

2.????二、三级市场联动，空置率连续下降

受供给市场不足及投资市场升温影响，福田中心区成为深圳写字楼绝正确主战场，成交量及成交价格均实现历史性突破，同时南山商业文化中心区海岸城东座、中心西区金润大厦、华强北鼎城国际表现仍然抢眼，开盘一周内基础售磬，在二级市场带动作用下，前三季度写字楼三级市场成交面积超出20万平方米，首次超出二级市场，价格上涨幅度超出10%。二、三级市场良好表现消化了大量前期空置物业，从开始，空置率已连续11个季度保持下降趋势。

3.????供求结构性失衡

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从全市写字楼产品未来两年供给结构来看，高端产品百分比超出65%，且关键分布在中心区和华强北一带，集中了卓越时代广场、新世界中心、国际交易广场、现代商务大厦、江胜大厦、财富大厦、经贸中心、中航广场、华强广场等一批高端项目，且关键走大开间高级写字楼路线，目标用户瞄准含有较强实力国际中国大企业及投资客，产品、价格和目标用户定位基础一致，竞争日趋白热化，而中端和中高端市场供给则相对不足，存在较大市场机会。

4.????供求阶段性失衡

受城市总体计划和政府土地拍卖节奏影响，中心区写字楼入市相对集中，展现出显著阶段性失衡特征，前三季度写字楼供给严重不足，而第四季度忽然放量，新入市项目体量靠近50万平方米，尽管销售场面火暴，但猛烈市场竞争不可避免。从长远来看，中心区写字楼物业含有高度稀缺性，即使短期内供求矛盾突出，但伴随深圳经济连续快速发展及国际影响力逐步扩大，对中高级写字楼物业需求仍然旺盛，中长久仍然看好。

5.????写字楼市场在-达成阶段性顶峰

从深圳写字楼市场供求趋势估计，在实现快速发展基础上，-写字楼市场将达成阶段性顶峰，实现历史性突破，整体写字楼市场将开始