航天国际中心项目市场调研及定位报告.ppt

;;目标界定;;;;;;;A;航天.双子星;;;一个城市竞争力的大小直接决定了这个城市经济活力和繁荣程度……大家都学会了把城市当品牌来看，竞相创造城市新名片，无论新城、老城，还是受伤的城市。

以城市的视角，重新审视项目的意义。;关键词：KeyWords

建设可持续发展的全球先锋城市

与香港共建国际都会

深圳未来中心在哪里

创建“差异化”的城市空间

南北贯通、西联东拓、中心强化、两翼伸展

深圳渐进式转型三部曲

实现人口规模适度控制;关键词2：深圳湾滨海金融区，未来泛珠三角的经济中心;国际视角：聚焦顶级城市中心;全球顶级国际都会中心商务物业特征:高品质|城市符号|高科技化、智能化的商务集约体;以全球化视角——

本项目发展趋势：建立“城市符号感，

代言城市”领先科技化的商务集约体;@前身——2002年

郊区、高价驱赶、小白领、工厂、杂乱、旧城、待改造

@今世2002-2007年

科技园(南硅谷)、产业化、孵化园、创意基地、中产阶级……

@2008年开始的华丽变身

深港桥头堡、珠三角经济动脉、国际的、时尚的……;

南山，何以突围？区域价值迅速放大（湾区/滨海）;深圳湾金融商务区崛起，形成了完整的深圳“城市商务轴”;后海填海区被称为“深圳湾金融商务区”，是继福田CBD后的深圳又一中心;深圳湾金融商务区总建筑面积327万平方米，其中包括：

办公类建筑面积142万平方米，

商业服务业建筑面积68万平方米；

公寓类建筑面积50万平方米。;蛇口东填海区西区规划为超百万平米的居住用地，将成为深圳新崛起豪宅板块，极大的增加财富阶层和提高物业价值;2010-2012年左右综合质素极高的国际滨海都市中心逐步形成。将云集高端居住人群、高端商务人群、高支付力旅客，商务办公和居住需求得到进一步放大;

凯宾斯基酒店

海岸城

天利中央广场

保利文化广场

保利剧院

超高层写字楼

327万㎡商务区

;以国际都市化视角——

本项目发展趋势：引领国际商务需求，

形成具有专属价值的多元化综合体;;;;;;;?国家统计局利用经济计量模型做出预测：“??一五”（2006-2010）期间，中国GDP年均增长率将达到8％左右

?高盛、摩根将中国2008年GDP增幅预期自先前的10.0%调高至10.9%

2008年经济增速目标设定为8%（已经连续4年目标8%),实际值连续4年超过9.5%,平均10.28%;观点;全国主要城市

写字楼市场趋势分析;O7年上海写字楼高租金、低空置率表现出写字楼市场的强劲需求;上海08年写字楼趋势;2008年北京写字楼市场新增供应量巨大;甲级写字楼租金将适度提高;08年甲级写字楼供需趋势;典型甲级写字楼展示;典型甲级写字楼展示;典型甲级写字楼展示;主要城市市场分析总结;;;

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;数据来源：城市策略写字楼专业数据库;

;07年办公物业集中分布在中心区、南山等地区，总面积达438922平方米;与历年办公物业的出售量相比，07年办公物业出售体量下滑明显;从各区写字楼市场供应比较看，南山写字楼市场与中心区并驾齐驱，充分体现深圳多中心商务组团发展态势。;各区新增写字楼供应量的比较，充分验证了多中心共同发展的良好态势;2007年深圳写字楼市场销售面积总计约26.5万平米，成交均价23241元/平米;在各区的写字楼销售以及价格比较中，中心西区和南山区价值凸显，写字楼供需较旺;;;私营企业购置客户，以注册资本在500万元以下的中小型企业为主;客户的关注点发生了变化，07下半年客户对首付和首付成数敏感度有所提升;三大片区写字楼市场小结;

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;;罗湖、福田商务公寓发展较为成熟，南山商务公寓市场仍处在起步阶段，存在很大市场空缺;商务公寓与写字楼相比较，因其面积小，功能多元化，总价低，销售速度快;南山商务公寓分布较分散，且不在南山核心商务区，整体供应少。;07-09年南山商务需求迅速释放，商务公寓供应量有所增加，存在着巨大发展空间;商务的多样性需求，为商务公寓市场带来巨大的发展空间;通过对南山区多类企业访谈所得，需求物业多为甲级写字楼及商务公寓;产品类型：面积相对较小，总价低，销售速度明显快于写字楼；

市场表现：成熟商务区中商务公寓一般占到办公物业总量的20％，南山市场供应量仅占写字楼推售量的5%；

发展前景：中小型创业企业和成长型企业仍将是南山企业的构成主体，小面积及灵活组合的需求未被得到满足；;07-09年：大体量商业的集中开发直接带动区域商业的升级和换代;商业整体量大，主力店带动四