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管理会计在房地产企业中的应用

摘要：2016年6月，我国财政部发布了《管理会计基本指引》，其在第一章《总则》第一条中指出，发布基本指引的目的就是为了提升企业的内部管理水平，促进企业转型升级。在经济社会中，企业间竞争激烈，要想生存发展，就必须要提升管理水平，以赢得竞争。在国家严格的调控政策下，加之市场经济波动和购房者观望情绪的日益浓厚，使房地产市场面临着近二十年来最严峻的局面，房地产企业的生存发展受到巨大挑战。因此，向精细化管理转型，优化战略目标，加強风险控制成为企业的必然选择。由于传统的财务会计偏重于核算和监督，无法满足企业的发展需求，因此越来越多的企业引入了管理会计。管理会计突破了传统财务会计的局限性，能从企业战略目标制定、日常经营决策、风险控制和应对、业绩评价考核等多方面提升企业的管理水平，提高企业的核心竞争力。本文从房地产企业引入管理会计系统过程中具有代表性的问题入手，分析了管理会计对于房地产企业的重要意义，并提出了一些解决问题的建议或方案，希望能对企业有效应用管理会计起到借鉴作用。

关键词：房地产企业；管理会计；全面预算

经营管理是企业管理的核心部分，管理水平直接决定了企业可持续健康发展的可能性。近年来，社会经济高速发展，企业要把握机遇，获得更大的生存发展空间，就必然要面对激烈的竞争和挑战，因此，提高管理效率、防控经营风险和提高决策水平成为企业持续发展的前提条件。国家和地方购房政策调整、市场趋于饱和、购房者心理预期变化等多重外部因素，对房地产行业影响巨大，近年来也有包括头部企业在内的许多房地产企业陷入经营危机。管理会计突破了传统财务会计着眼于核算和监督的局限性，通过历史经济活动分析、经营活动控制、未来战略制定等方面促进了企业综合管理水平的提升，其可以直接深入到企业的业务前端，使企业的决策更为精准和高效，有利于企业在面对市场环境变化时及时发现风险并调整策略，为新常态下房地产企业提升经济效益，实现战略发展目标提供了有效保障。

一、新时期房地产企业应用管理会计的重要性

（一）应用管理会计能够提供预算信息和决策依据

预算是计划的量化，精准的预算是企业实现战略目标的基础和必要手段。要编制科学合理的预算必然需要运用管理会计对企业经营相关信息进行提炼分析，挖掘数据的深层价值，然后才能基于分析结果并结合同类企业或者标杆企业的信息，为企业制定战略目标，并提出实现目标的计划，量化计划及落实计划到企业生产经营的每一个环节。在为预算提供数据支撑的同时，管理会计对数据的分析结果反映了企业真实的经营情况，能为企业管理层进行经营决策提供依据，促进决策水平和管理水平的提升。

（二）可以提高内控水平，降低企业经营风险

房地产企业项目周期长，投资金额较大，而且项目投资资金中包含财务杠杆，在经营过程中会面临各种风险，这些风险一旦失控，就会造成企业的经济损失，甚至可能直接导致企业经营出现危机。近年来也有不少房地产企业因单个项目出现风险从而引发连锁反应，导致企业整体风险较大，最终因投资失败、资金链断裂等破产，因此只有做好风险管理工作，才能保证企业的健康发展。管理会计的科学应用，能在经营的各个环节，合理的协调企业资源，进行资源最优化分配。在项目实施过程中，设定短期和中长期的动态管理指标，通过对指标完成度进行分析，既可以为经营决策提供更精准的数据信息，又能发现管理中的待改善环节，提高内部控制水平。其可以对项目实施中的各类风险进行合理预测、分析，为风险控制提供必要的支持，进行风险规避或者提出应对措施，优化提高风险管理水平，切实促进企业可持续发展。

（三）能够提高业绩考核和评价水平

考核与评价，就是计划目标与实际完成情况的分析比较。通过分析任务指标达成度对各项目运营团队、管理团队乃至企业管理层进行业绩评价，并及时根据评价结果对企业整体资源进行配置调整，是房地产企业管理会计的基本职能。管理会计通过科学的考核和评价，可以让计划和实际经营更加匹配，优化执行效率，迅速提高企业资源的配置和利用效率，从而对考核和评价指标进行多层次、多维度的重新设计，使指标更加符合企业生产经营情况和市场发展规律，也能让管理层在发现问题时做出更迅速和更有针对性的决策。

（四）提高资金统筹运作能力

资金是企业运营的基础，尤其是对于资金密集型的房地产企业来说，其项目开发投资期较长，期间涉及大量的资金和复杂的环节，对企业的资金统筹运作能力要求极高。在房地产行业高速发展时代，企业发展的主流模式为“高杠杆、高周转、囤地开发、规模为王”，房地产企业基本都存在高杠杆和高资金风险的问题。随着国家调控政策的陆续出台，企业的融资金额受限，预售资金被严监管，资金风险问题开始显现，多个房地产头部企业出现了流动性危机和风险事件。管理会计通过业务和财务的融合，可以对各业务部门或项目的资金状况进行及时的追踪和预测，根据需求调配资