南京豪宅产品专题研究报告（上篇）.ppt

精工之作细节之美南京典型豪宅价值解析南京豪宅产品专题研究报告（上篇）2015年7月15日南京同策?咨询研究中心

前言物以稀为贵，定义豪宅的核心在于其稀缺性。不可复制的资源和产品赋予豪宅居住以外的功能，比如品质生活享受、彰显身份地位、体现圈层文化等等，高价值必然带来高溢价。按物业类型，可以分为大平层公寓类豪宅和别墅类豪宅：与上海总价1000万元的硬性门槛不同，南京市场有些大平层公寓项目环境条件和产品确实达到豪宅标准，但价格仍然受制于板块价值，从总价角度将南京当前豪宅市场界定为以下三档：两江板块在280万以上，城南、城北、仙西板块在350万以上，城东、城中、河西在500万以上；别墅类豪宅强调对自然资源的占有、产品赋予收藏价值，物业类型通常为独栋或类独栋，南京市场顶级别墅产品价格至少在2000万以上。

Part1大平层公寓型豪宅产品篇

市场容量板块2014.1-2015.5各板块公寓类豪宅市场成交情况总价段成交面积(㎡)成交占比成交套数(㎡)成交占比城中500万以上2347823％11311%城东260857%1043％河7738%城南350万以上259005%1423%城北369156%1763％仙西127872%411%江宁300万以上1465486%6263%浦口250万以上531612%2471％数据来源：njhouse城中、河西、城东三板块占主导地位，河西豪宅成交量是其他板块7倍，两江板块成交量较好

主力成交数据来源：njhouse总价段\面积段144-160160-180180-200200-250250-300300-350400-6001000以上500-55059570000550-600048100000600-700041120000700-80000075000800-90000013100900-1000000002001000-1200000400002500-3000000000103500-4000000000012城中板块豪宅总价、面积交叉分析城中豪宅成交总价集中在500-800万、面积段集中在160-300㎡

主力成交数据来源：njhouse总价段\面积段160-180180-200200-250250-300300-350350-400400-600500-550951920011550-60002142300600-70001731400700-80000001022城东板块豪宅总价、面积交叉城东豪宅成交总价集中在500-700万、面积段集中在160-350㎡

主力成交数据来源：njhouse总价段\面积段144-160160-180180-200200-250250-300300-350350-400400-600500-55020251303019000550-60080134018700600-7004031272134700700-8000001013600800-90000017202210900-1000000100011000-1200000000111200-1500000000011500-2000000000112河西板块豪宅总价、面积交叉河西豪宅成交总价集中在500-900万、面积段集中在180-350㎡

板块分布典型公寓类豪宅项目集中分布于城中、河西两大板块，基本都具备或山或江或地段等稀缺资源雅居乐滨江国际仁恒江湾天成华润悦府苏宁滨江壹号中海凤凰西岸金茂御景华府斯亚首府中城国府复地御钟山景枫法兰谷雅居乐藏龙御景南京在售公寓类豪宅项目板块分布

典型项目去化城中项目去化缓慢，月均1－2套左右；其他板块典型项目月均能达到20－30套201120122015201620132014复地御钟山中城国府斯亚首府华润悦府藏龙御景雅居乐滨江国际菲呢克斯2011年开盘，1栋65年公寓楼共3.2万方，去化0.7万方，月均不到1套2013年11月开盘，共推出21万方，去化7万方，月均24套左右2012年11月开盘，共推出13.3万方，去化10.4万方，月均20套左右2012年11月开盘，共推出22.7万方，去化19万方，月均30套左右2011年10月开盘，共推出24.6万方，去化23.7万方，尾盘剩余一套，月均30套左右2013年10月开盘，共推出4.5万方，今年大幅降价后，才有成交，去化11套2011年底开盘，1栋住宅楼共3万方，去化1万方，月均1-2套数据来源：njhouse，数据截至2015年5.24

市场小结市场容量主流产品板块分布去化速度

项目对比豪宅项目土地成本较高，位于板块核心区域，占有先天资源，周边配套成熟，土地价值稀缺价值指标土地价值对