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律师从事物业服务费催收业务操作指引

第一章总则

第一条为了保障律师依法履职，规范律师办理物业服务费催收非诉、

诉讼业务的执业行为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和

国律师法》的规定，制定本指引。

第二条本操作指引供本市律师办理物业服务费催收非诉、诉讼业务时

参考。

第三条律师办理物业服务费催收非诉、诉讼业务，应当坚持以事实为

根据，以法律为准绳的原则，勤勉尽职，恪守律师职业道德和执行纪律，

维护法律的正确实施。

第四条律师办理物业服务费催收非诉、诉讼业务，应当依据当事人的

委托，在委托的权限内依法提供法律服务，不得损害委托人的合法权益。

第五条律师办理物业服务费催收非诉、诉讼业务所知悉的业主个人信

息，应当保守当事人的商业秘密、业主隐私及个人信息。

第六条本指引所称物业服务费，包括物业服务费、保安费、保洁费、

绿化服务费、设备维修费等，由物业服务企业收取的停车管理费、广告费、

水电费、燃气费、有线电视费、宽带网络费、垃圾清运费、家政服务费等，

以及其他临时性收费、特约服务收费可参照本指引执行。

第二章物业费非诉服务

第一条律师在受托范围内指导物业服务企业开展物业服务费催收工

作，并根据物业服务企业制定的物业服务费催收计划，处理律师函发送、

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参与诉讼或仲裁，并配合做好材料归档工作。

第二条律师在受托范围内协助物业服务企业制定、修改、推行《物业

管理费催收制度》等物业服务企业内部制度执行问题的解决方案，检查物

业服务企业收费催收操作制度的起草、执行情况。

第三条律师在开展物业服务费催收法律服务的过程中，可以定期与物

业服务企业的项目经理或负责人进行沟通，了解物业服务企业相关物业服

务费催收各项工作的开展情况。

第四条律师在开展物业服务催收法律服务的过程中，可以定期与物业

服务企业的法务部门进行沟通，就物业服务费催收相关的日常法律工作或

诉讼或仲裁工作与法务部门进行交流与沟通（包括但不限于：提供催收方

案、提示诉讼或仲裁时效、提供采取何种催收措施的法律建议）。

第五条律师在开展物业费催收法律服务的过程中，可以定期与物业服

务企业的财务部门进行沟通，协助其确定物业服务费催收所需的各项财务

数据（包括但不限于：待催收物业服务费用的业主室号、姓名、欠费项目、

欠费时间、收费标准、违约金）。

第六条律师在开展物业费催收法律服务的过程中，可以协助物业服务

企业的项目经理或负责人、各职能部门执行物业服务费催收任务，提供相

应的法律法规、政策咨询及相关法律支持。

第三章物业服务费诉讼

第七条律师可以指导物业服务企业根据业主欠费统计表制作物业服

务费催缴台账，做到一户一档案，定期汇总，做好诉讼前的资料整理、汇

总工作。

第八条律师接受物业服务企业委托后，可以结合小区实际情况，重点

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了解物业服务合法性、物业服务现状和物业服务费收缴率。必要时，应走

访居委会、业委会了解情况，做好诉讼效果与影响的风险评估工作，视情

况向物业服务企业提交重大决策事前风险提示。

第九条律师接受物业服务企业委托后，可以审查业主主体资格和物业

服务企业催收通知，根据争议特点和证据情况，做好诉讼策划，并要求物

业服务企业确定一名工作人员与律师对接，协助律师搜集、完善证据，核

对业主信息，做好诉讼辅助工作。

第十条律师接受物业服务企业委托后，起草起诉状，制作证据目录与

说明，交由物业服务企业核对无误后盖章（格式见附件）。

第十一条如若《物业服务合同》约定逾期缴纳物业费滞纳金过高的情

形，律师应建议物业服务企业主动予以调整，实践中法院支持的滞纳金有

限或不支持。

第十二条批量物业服务费案件立案，目前上海各基层法院物业服务纠

纷案件一般由诉调对接中心（诉讼服务中心）专门窗口或专人负责，律师

应根据不同法院的要求将案件送到指定的诉调对接中心（诉讼服务中心）

立案

第十三条不动产权登记资料查阅，分为查阅原始凭证和查阅登记薄。

（一）查阅登记