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新制度下房地产企业如何做好成本核算

财政部颁发了《企业产品成本核算制度（试行）》（下称新制度），并规定自2014

年1月1日起，在除金融保险业以外的大中型企业范围内施行，鼓励其他企业执

行。该制度对我国企业产品成本核算有关的成本核算对象、成本核算项目和范围、

成本归集、分配和结转等内容，进行了系统的明确与规范。对所有企业建立健全

产品成本核算制度，规范企业成本核算行为，保证企业产品成本信息真实、完整

等具有重大意义。

 新制度中关于房地产企业成本核算的内容与《施工、房地产开发企业财务制度》

（下称原制度）中的相关规定相比，房地产企业开发成本明细项目的具体核算内

容发生了4个方面的变化。

 引入作业成本法

 新制度的最大亮点是，引入了新的成本管理方法作业成本法。体现在房地产企

业开发成本核算来看，主要是将原制度在期间费用开支的部分费用计入了开发成

本，使成本信息更加真实、完整。

 主要项目有，将原制度在管理费用、销售费用开支的项目，计入了开发成本前

期工程费。比如安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、招投标管理费

以及临时围墙、围栏、围板的设计、建造、装饰费用等。

 将原制度规定在管理费用、销售费用开支的项目，计入了开发成本开发间接费。

比如：预结算编制与审核费、质监费、安全监督费、工程保险费、广告设施及发

布费、销售环境改造费、临时销售通道工程费、售楼处装饰装修费、样板间费用、

前期物业管理费等。

 将原制度规定在销售费用开支的项目，计入了开发成本基础设施建设费。比如，

开发项目内的各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等室外零星设

施费用。

 新增借款费用项目

 无论是原制度还是国家的企业所得税、土地增值税税收政策规定，房地产企业

的成本项目均为6个，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、

基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费。

 而《新成本制度》在房地产企业原有的6个成本项目基础上，新增了第7个成

本项目借款费用，并明确规定其用来核算符合资本化条件的借款费用。也就是说，

对房地产企业在商品房开发过程中，即取得《施工许可证》后工程开工至工程竣

工交付取得《大产权证》期间，因房地产开发项目借款而发生的费用，需要进行

资本化处理，计入开发成本借款费用核算。

 这一变化，解决了房地产企业核算借款费用计入哪个成本项目的难题，对企业

来讲是一大福音。根据《企业会计准则第17号借款费用》，并结合《新成本制度》

要求，笔者认为房地产企业核算开发成本借款费用应该设置以下明细项目核算：

利息支出，指房地产企业支付给银行等金融机构的利息支出、非金融机构的利息

支出；汇兑损益，指房地产企业借入外币资金因汇率变动对外币本金及其利息的

记账本位币金额所产生的差额；金融机构手续费，因借款而支付给金融机构的手

续费，如融资顾问费、贷款手续费、理财费用、贷款佣金等；中介机构费用，因

借款而必须发生的支付给中介机构的费用，如支付的土地评估费、在建工程评估

费、法律顾问费、财务报告审计费、担保费等；其他，指因借款而支付的其他借

款费用，如土地抵押登记费、在建工程抵押登记费、租赁登记费等。

 细化和明确前期工程费

 新制度把前期工程费明确分为勘察设计费、报批报建增容费、三通一平费、临

时设施费四大类，并将这四大类进行了细化。

 勘察设计费，包括勘测丈量费、规划设计费。其中，勘测丈量费包括初勘、详

勘等。主要有水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费，拨地

钉桩验线费，复线费，定线费，施工放线费，建筑面积丈量费等。

 而规划设计费则包括规划设计费以及其他项目。

 规划设计费，包括方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设

计费、总体规划设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他

项目则包括可行性研究费、咨询论证费、制图费、晒图费、赶图费、样品制作费

等。

 报批报建增容费，包括报批报建费和项目整体性批报建费。

 报批报建费，包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建

费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费、

规划管理费、新材料基金或墙改专项基金、教师住宅基金或中小学教师住宅补贴

费、拆迁管理费、招投标管理费等。项目整体性批报建费，包括项目报建时按规

定向政府有关部门交纳的报批费以及水、电、煤气增容费等。

 三通一平费，包括临时道路、临时用水用电、场地平整的设计费、建造费等。

临时道路，包括接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。临时用电，包括

接通红线外施工用临时用电规