房地产开发企业所得税培训课件.pptx

房地产开发企业所得税政策宣讲01企业所得税目录02个人所得税一、企业所得税第一部分收入的税务处理第二部分成本、费用扣除的税务处理第三部分特定事项的税务处理第一部分收入的税务处理（一）、预售阶段所得税收入的确认开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。(国税发【2009】31号)收入时间确认：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：1．一次性全额收款——实际收讫日2．分期收款——合同约定付款日提前付款的在实际收款日3．按揭贷款——首付款实际收到日——银行按揭贷款办理转账日4．委托方式：收取手续费、买断、基价分成、包销——收到受托方已销开发产品清单之日（二）、预售阶段企业所得税预缴申报根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。计税毛利率非经济适用房15%经济适用房3%建设部发展改革委监察部财政部国土资源部?人民银行税务总局关于印发《经济适用住房管理办法》的通知建住房[2007]258号天津市经济适用住房管理办法津政发（2008）40号企业所得税预缴申报表讲解从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，扣除实际缴纳且在会计核算中未计入当期损益的土地增值税等税金及附加后的金额，在此行填报。第23行“1.销售未完工产品的收入”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工开发产品，会计核算未进行收入确认的销售收入金额。第24行“2.销售未完工产品预计毛利额”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工产品取得的销售收入按税收规定预计计税毛利率计算的金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。第25行“3.实际发生的税金及附加、土地增值税”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。案例某房地产公司2022年第一季度取得未完工不含税收入1亿元，计税毛利率为15%，缴纳税金及附加、土地增值税共240万元，本季度发生期间费用500万元。（假设不考虑其他调整）企业所得税季度预缴申报A200000中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）假设该企业2022年度无其他业务，2022年度汇算申报填报A105010表A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表（三）、完工阶段企业所得税预缴申报已完工的确定根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工:(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。企业所得税预缴申报表讲解从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，扣除实际缴纳且在会计核算中未计入当期损益的土地增值税等税金及附加后的金额，在此行填报。第27行“1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售的未完工产品，此前年度已按预计毛利额征收所得税，本年度结转为完工产品，会计上符合收入确认条件，当年会计核算确认的销售收入金额。第28行“2.转回的销售未完工产品预计毛利额”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售的未完工产品，此前年度已按预计毛利额征收所得税，本年结转完工产品，会计核算确认为销售收入，转回原按税收规定预计计税毛利率计算的金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。第29行“3.转回实际发生的税金及附