房地产增值税政策课件.ppt

思考1房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、家具、家电等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。房地产企业销售开发产品收入确认问题3销售行为成立时，诚意金、意向金的实质是房屋价款的一部分，需要计算缴纳增值税。销售行为不成立时，如果诚意金、意向金退还，不属于纳税人的收入，不需要计算缴纳增值税；如果诚意金、意向金不退还，属于与不动产销售行为无关的收入，不需要计算缴纳增值税。销售行为成立时，买房违约赔偿收入属于价外费用，需要计算缴纳增值税；销售行为不成立时，买房违约赔偿收入属于与不动产销售行为无关的收入，不需要计算缴纳增值税。房地产企业销售开发产品收入确认问题3其他有关土地价款扣除的规定四2016年18号公告：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。其他有关土地价款扣除的规定其他有关土地价款扣除的规定财税（2016）140号（一）（二）（三）房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。其他有关土地价款扣除的规定日常错误及风险五企业在收到预收款时预缴增值税，预缴申报的计税依据应为企业当月实际收到的预收房款全额。实际工作中，发现个别企业在购房者不需要办理贷款或贷款银行对销售凭据没有明确要求增值税发票的情况下，企业预售房屋收到房款时会开具普通收据，或者收取的定金只开普通收据。存在仅按开票额预缴，未以当期收到的预收房款全额作为计税依据，预收款、定金未预缴等少预缴或不预缴增值税的风险。预缴增值税的计税依据适用错误1企业达到纳税义务发生时间后，应以当期销售额和适用税率（或征收率）计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。实际工作中，发现个别企业达到纳税义务发生时间后未确认增值税收入计算当期应纳税额，存在未按规定及时缴纳税款的风险。未按照纳税义务发生时间确认增值税收入2企业在申报预缴增值税后，应将当月实际预缴的增值税金额填列到增值税附表四《税额抵减情况表》中，待达到纳税义务发生时间后，企业按照适用税率（或征收率）计算出应纳税额后，用已预缴的增值税税款余额抵减应纳税额后计算出应补缴税款。《税额抵减情况表》作为预缴税款的“登记薄”，必须正确反映预缴税款的发生额和抵减额等信息，否则将出现抵减的增值税与预缴的增值税不符的问题。实际工作中，发现个别企业未正确填写，存在多抵减税款的风险。预缴税款时未正确填报《税额抵减情况表》3预缴税款时未正确填报《税额抵减情况表》3属期预缴增值税税额抵减情况表本期发生额填列数差额2016年7月1,192,029.341,192,029.340.002016年8月2,705,871.492,705,871.490.002016年9月909,026.0930,300,869.5229,391,843.432016年10月3,964,544.66132,151,488.57128,186,943.912016年11月1,999,109.5166,636,983.8164,637,874.30合计10,770,581.09232,987,242.73222,216,661.64以某公司为例，企业于2016年7月开始预缴增值税，截止2016年11月，企业在《税额抵减情况表》中填列的已预缴增值税金额为232987242.73元，但实际预缴增值09元，多填列预缴税款金额222216661.64元企业销售自行开发的房地产项目，如果既有一般计税方法计税，又有简易计税方法计税的房地产项目，取得的无法划分不得抵扣的进项税额的，按照“不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）”的公式进行计算当期不得抵扣的进项税额。实际工作中，发现个别企业以当期销售额中一般计税和简易计税所占的比重来划分不得抵扣的进项税额的问题，虽然房屋当期处于预售阶段，按照预缴