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外商投资房地产企业审批指南

外商投资房地产企业审批备案指引

一、加强外商投资房地产审批的要求和掌握的原则

（一）调控政策

（二）调控范围

（三）审批注意事项

（一）调控政策

1、国务院六部门《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）

2、《商务部办公厅关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的意见〉有关问题的通知》（商资字[2006]192号）

3、商务部“2007年全国外资工作指导意见”

4、《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产审批和监管的通知》（商资函[2007]50）

（二）调控范围

从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆（饭店）、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目为建设目的的土地开发或成片开发的外商投资企业。

（三）审批注意事项

——商业存在原则

——项目公司原则

——提高注册资本比例

——限制外汇借款

——提交履约承诺

——返程投资

——同一控制人投资

——严禁固定回报

——严禁规避审批

——审批权限、程序

——颁发外商投资企业批准证书

2、投资总额低于1000万美元的，其注册资本仍按现行规定执行

3、已设立的外商投资房地产增资，其增加的注册资本不低于新增投资总额的50%

限制外汇借款

1、外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，不得办理境内外贷款

2、在宏观调控期间，原则上不批准外商投资房地产企业办理境外借贷和境内外汇借贷。无法办理人民币借贷而申请境内外外汇借贷的企业，应向审批部门提供国内银行不予贷款的原因说明（境外差额贷款必须为零）

3、对项目核准部门已批准的可以境外借贷的外商投资房地产企业，商务部门仍应按上述原则办理。

提交履约承诺

1、境外投资者购买境内房地产企业股权，或购买境内企业房（地）产并从事房地产建设经营的，投资者应向审批部门提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》的保证函

2、境外投资者购买境内房地产企业股权，或购买境内企业房（地）产并从事房地产建设经营的，境内房地产企业应提交税务机关出具的企业纳税证明

3、境外投资者购买境内房地产企业股权，或购买境内企业房（地）产并从事房地产建设经营的，或收购合资企业中方股权的，应向审批部门提交职工安置、银行债务处理及三个月内一次性支付全部转让金的材料。

返程投资

定义：

境内企业或个人以其在境外设立或控制的企业名义，对境内开展直接投资活动，包括但不限于以下方式：购买或置换境内企业中方股权、在境内设立外商投资企业及通过该企业购买或控制境内其他企业的股权或资产、协议购买境内资产及以该资产投资设立外商投资企业、向境内企业增资。

突出问题：境内企业或个人控制的境外企业，以承诺分享所投资境内企业股权、或分享来源于境内企业的收益（包括上市）、或通过过桥贷款募得的资金，以及日后公开募集或私募获得的资金，以境外投资人的名义投资于境内（包括并购）。

1、在宏观调控期间，原则上不予批准返程投资房地产企业

2、国务院、国资委批准的国有企业向境外注资，及红筹股上市募集资金，投资于境内房地产，按国家有关规定办

注：境内企业或个人在境外以绿地投资方式设立企业，以该企业在境外的经营利润（不是境内关联企业所转移的利润）或经营业绩募集的资金，投资境内房地产，不属于返程投资。

同一控制人投资

突出问题：

--实际控制人为境内企业或个人的境外企业，以返程投资或股权置换的方式并购境内该企业或个人名下企业的股权或资产；

--实际控制人为境内企业或个人的境外企业，以该企业在境外的经营利润（不是境内关联企业所转移的利润）或经营业绩募集的资金，或股权置换的方式并购境内该企业或个人名下企业的股权或资产

1、在宏观调控期间，原则上不予批准同一控制人投资，或以股权置换的方式投资房地产企业

2、境外国有企业按照经国务院或国资委批准的重组方案，并购境内同一控制人名下房地产，按国家有关规定办

严禁固定回报

外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

严禁规避审批

涉及房地产开发经营的外商投资企业的审批，必须严格按照外商投资投资法律、法规和房地产宏观调控的规定办理，企业和审批机关不得以任何方式规避正当的审批。

审批权限、程序

房地产调控政策未改变现有的外商投资房地产企业的审批权限和审批程序

颁发外商投资企业批准证书

批准设立外商投资房地产企业，审批部门按171号文要求，颁发一年期的《外商投资企业批准证书》，在《外商投资企业批准证书》备注栏内注明“有效期至*