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星河国际CBD物业管理方案

目录

序言

管理目标

管理设想

管理组织机构

用户服务

安全管理

设备设施管理

清洁绿化管理

管理费预算

服务程序

十一、结束语

一、序言

星河·国际是大师联袂打造城市经典之作，其优越地理位置，CBD中央商务小区，超一流高水平建筑设计，中心区旗舰级国际住宅,不仅是楼宇本身魅力所在，而且也为物业管理提供了优越硬件条件，只要我们努力营造“国际化”生活气氛，想人所想，随人所愿，以至真至诚，求至善至美，坚持“以您为尊、以您生活为尊”服务理念，就一定能使星河·国际以其高级次、高品味、高资质建设和高水准管理赢得每位业主青睐。

二、管理目标

1．总体目标：

1．1十二个月内使星河·国际达成市级示范小区标准，市安全文明小区；二年内达成省级示范小区标准，三年内达成国家级示范小区标准。

1．2各项工作规程符合物业管理ISO9001：体系和ISO14001体系标准。

2．具体管理目标：

－房屋完好率100％；

－房屋零修立即率100％；

－维修工程质量合格率100％；

－设备保养率100％；

－设备完好率98％以上，大型及关键机电设备100％；

－用户满意率95％以上；

－零修急修立即率100％，返修率不高于1％，有回访统计；

－清洁保洁率99％以上；

－绿化完好率98％以上；

－管理范围照明完好率98％以上；

－管理责任造成刑事案件和火灾事故

三、管理设想

1．定位

1．1环境定位：设计者在设计中，精心为星河·国际营造了一个含有现代风情大型空中园林广场，给人以如诗如画感觉，双会所充足满足工作和休闲双重需要。作为物业管理者就要极尽环境之优势，充足营造一个人和自然相融通气氛。提倡环境保护概念，使人、建筑、自然三方面相融合高级楼盘。

1．2人文定位：现代生活方法，高尚生活品味，已成为被现代人全方面接收居住理念。在管理上，我们将把“温馨服务、亲情管理”作为服务专题，为星河·国际用户提供安全、舒适、优雅生活和办公环境，做到看得见地方要显现尊贵气派，看不见地方要愈加细心，让用户感受到热情、温馨服务，充足领会在尊贵生活荣耀。

2．个性化服务：突出个性化服务特色，提升服务品质，最大程度满足业主生活各项需求，降低服务步骤，为业主（住户）提供更便捷服务，用户助理和业主（住户）之间建立将是一对一服务关系，不仅提升了服务质量，而且也提升了服务效率。

3．管理模式：

采取“一、二、三”管理模式。

2．1一名“用户助理”即每栋大楼设一名“用户助理”实施二十四小时帖心服务；

2．2二种“服务”即实施个性化服务，依据用户需求提供办公和居住二种服务；

2．3三个“中心”即设置用户服务中心、维修服务中心、安全监控中心。

四、管理组织机构

管理处

管理处

会所商场部保安部工程部客务部办公室

会所

商场部

保安部

工程部

客务部

办公室

人事/内务用户服务中心安全监控中心客户助理机电运行管理维修服务中心商务会所外围巡逻停车场管理财务/出纳

人事/内务

用户服务中心

安全监控中心

客户助理

机电运行管理

维修服务中心

商务会所

外围巡逻

停车场管理

财务/出纳

待定休闲会所

待定

休闲会所

织机构设置标准：

内外分工、职责分明、相互协调、有效监督。

1．1针对星河·国际特点和为业主提供高水准“星级”服务需要，将管理分为楼宇内部、外部管理两大部分，推行“用户助理”负责制，实施责任到人、分栋包干。即：每幢大楼内部全部问题由“用户助理”全方面负责；大楼外部管理及大楼安全、消防、车辆管理由保安部负责。（便于以后实施保安外包工作）

2清洁、绿化工作外请专业企业，用户部负责监督。

3用户日常维修可用电话报修到用户服务中心或本幢大楼“用户助理”，经过用户服务中心统一用电脑编出维修单，由维修服务中心打印维修单后安排技工在要求时间内完成；用户室内由用户验收，公共区域由“用户助理”负责监督和验收。

每项工作做到：有安排——落实——监督循环过程。

2．各部门职责及人员配置

良好组织机构是实施一流管理基础，管理队伍应实现人员精炼，办事高效，既要避免职责不分、相互推诿，又要避免部门过多浪费人力资源。

管理处架构配置人员：

2．1管理处：2人设正、副经理，

2．2办公室：6人

2．2．1办公室主任（管理处副经理兼）0人，

2．2．2财务,出纳（3人）：

2．2．3人事,内务（3人）：

2．3客务部：32人

2．3．1用户部主管1人，

a．监督、检验、指导服务中心工作，定时进行考评。

b．办理用户搬入、迁出、企业水牌制作及室内装修报批、验收等手续。

c．监督、检验、指导服务中心工作，定时进行培训和考评。

d．