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青岛房地产市场年报

HP地产顾问机构市场研发中心

1月20日

目录

一、 全国房地产市场总结和分析

1、全国土地市场情况

2、房地产市场销售情况

3、全国房价走势分析

4、全国房地产态势分析

5、全国房地产市场估计

二、青岛市场资讯盘点

1、青岛房地产市场大事记

2、市场资讯回顾及点评

三、青岛房地产市场总体情况分析

1、青岛市整体成交分析

1.1、总成交分析

1.2、市内七区成交统计

1.3、成交面积组成

1.4、成交价格组成

1.5、楼盘销售排行

2、市内四区成交分析

2.1、总成交分析

2.2、商品房成交分析

3、区域成交均价分析

3.1、市南区

3.2、市北区

3.3、四方区

3.4、李沧区

4、其它区域成交分析

4.1、崂山区

4.2、城阳区

4.3、黄岛区

四、青岛土地市场分析

1、市内四区土地出让情况

2、市内四区土地出让分析

2.1、土地出让区域分析

2.2、土地出让性质分析

2.3、土地出让方法分析

3、市内四区经典出让地块分析

4、崂山区经典地块分析

五、全国房地产政策研究

1、出台政策

2、全国各地救市政策解读

3、青岛房地产市场救市政策及解读

全国房地产市场总结和分析

，在中国房地产纪年史上，含有里程碑意义。中国房地产市场特殊表现国际经济背景是：美国次贷危机升级为全球金融风暴，全球经济显著下滑；中国经济背景是：经历五年繁荣后，经济拐头下行。和中国经济走势同时，中国房地产市场亦从红火逆转为冬初降。

纵观30年来中国房地产业发展，显著能够看出1998年住房体制改革后，走出了一波“黄金十年”牛市行情。多种数据全部表明这是一波空前、也可是绝后增加和繁荣。然而，繁荣过分便会出现泡沫，就应该有所回归，这也正是以来房地产宏观调控关键目标。从第四季度开始，至第三季度，中国楼市调整态势越来越显著，第四季度开始已加紧下行。以历史眼光，经过数据比照，从多个方面总结一下中国房地产市场运行态势。

1、全国土地市场情况

从开始，中国土地市场步入繁荣期，关键表现是房地产开发企业每十二个月土地购置面积超出3亿平方米，并一直连续到，其中超出4亿平方米，为历史最高水平，反应出在房市火爆背景下，开发商主动拿地，各地纷纷爆出地王，大型地产商尤其是从资本市场融得巨款企业疯狂圈地。

数据起源：国家统计局网站

步入以后，开发商购地热情显著下降，全国土地市场低迷，各地皆出现流标现象，大城市尤为突出。据不完全统计，今年，全国流标、流拍土地达成出让总数15％。国土资源部土地宏观调控课题组撰写《上六个月土地市场运行经济分析汇报》显示，今年上六个月全国土地供给总量比去年同期降低25.27%。据统计，上六个月，北京共出让住宅土地676.5万平方米，仅相当于整年计划供给住宅供地1700万平方米1/3，广州百分比则更低，仅15%，福州则不及计划三成。另外，国家统计局数据表明，1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。以上海为例，前11个月流标住宅用地百分比高达38%。

地出让频频流标，充足反应了房地产市场不景气和开发企业对后市忧虑。伴随今年房地产市场连续下滑，过去几年被很多开发商引认为傲高土地贮备成了企业包袱，首先很多开发企业已无多出资金购地，或没有足额资金缴纳去年拍下高价地。所以，今年已普遍出现开始开发企业降低开工量，或停止项目施工，甚至有少数开发企业寻求退地。频繁土地流标会深入打击市场信心，让观望气氛加重，不利于稳定市场。

2、房地产市场销售情况

其次，观察房屋销售形势。从1996年开始，中国商品房销售量连续平稳上升，增幅较大，并首次迈上5亿平米平台，成交量高达7.7亿平米，创下历史新高——笔者估量以后也极难超越这一高点。1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅销售面积下降18.8%。充足表明，市场出现显著调整。

数据起源：国家统计局网站

因为全国各地楼市发展不均衡，月东部地域房屋销售量下降幅度大于中西地域，一二线城市下降幅度大于三四线城市。上海、北京、武汉、福州等关键城市成交萎缩超五成，惨不忍睹，已出现非理性超跌现象。11-12月关键城市成交量显著增加，关键跟政策利好相关，不含有连续性。总体而言，成交低迷成为楼市最鲜明特点之一。

3、全国房价走势分析

看下图全国房价指数同比增幅可知，近十年来，中国楼市和房价一直处于增加周期。1999年第四季度，全国房屋销售价格指数同比由负增加，扭转为正增加，并一直连续至今。从增幅看，一季度至二季度，增幅平均8%以上，其后有所回落，三季度至二季度重新跃上8%。以后，三季度涨幅大幅回落，幅度之大历史罕见，充足反应了此次房价下行压力之大，基础上跟美国第三度情况类似，而至今美国房价仍然