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重庆某项目标开发策划方案
一、??重庆房地产市场简析
1、重庆市房地产住宅市场继去年市场火热，再续引发了重庆房地产市场“沸点”。首先，重庆市房地产经过几年发展，房地产市场已从“概念时代”进入“产品时代”，其次大范围城市拆迁和旧城改造深入实施，刺激了房地产市场投资和开发，同时也促动了一大批住宅消费群体需求。
2、伴随重庆市住宅市场发展和成熟，其住宅需求也日益展现出多样化格局。小户型仍然受到市场一定青睐，尤其在解放碑以外市场；低密度住宅成为今年房地产中高级市场主流产品，其风靡盖过了江景房和城市中心公寓，在一定程度上，正说明现在重庆市场已进入产品时代；而有一定环境做依靠中低级次住宅，尤其受到消费者追捧，重庆市大范围拆迁，直接拉动了这类住宅需求。
3、产品差异化定位已成为项目之间品质划分。龙湖、金科、融桥、南方、广厦、大川等等地产企业在重庆房地产市场相继推出千亩大盘，可谓是如火如荼，但伴随重庆滨江路环境和配套设施日趋改善，江景楼盘已开始大张旗鼓突围，今年中，势头最盛金沙水岸、东方港湾、金沙港湾等江景楼盘分别以独特概念、卖点、及居家文化、成熟配套等，以实现区域共赢吸引较多消费者眼球。然而江景楼盘异军突起加剧了重庆房地产市场竞争。
二、重庆房地产市场开发简析
1、上六个月重庆市房地产市场总体供求表
指标
开发施工面积
（万平米）
房屋完工面积
（万平米）
房屋销售面积
（万平米）
房屋销售平均价格（元/m2）
开发投资额
（亿元）
上六个月
3781.2
345.3
532.86
1987
112.75
住宅
2823.1
240.7
481.2
1763
?
同比增加（%）
19.9
67.4
104.4
4.34
37.2
办公楼
128.1
8.3
3.6
2848
?
商业营业用房
830
96.3
39.06
3882
?
?
2、结论分析：
（1）上六个月，重庆市商品房销售面积继续保持一定幅度增加，全市商品房销售面积达1042.1万平方米，同比增加46.9%。其中主城区销售面积达708.8万平方米，同比增加29.6%。和此同时，商品房完工面积则低于销售面积。，重庆市房地产完工面积为1020.
（2）上六个月，重庆市商品房商品面积更得到高速增加，房屋销售面积远高于完工面积，上六个月房屋销售面积同比增加在104.4%，分析市场关键原因在于一场全市范围内大拆迁运动，直接拉动了重庆市房地产旺盛需求和价格上涨。
?
三、市场调查分析
因为本项目所在区域可比性江景楼盘较少，故本企业以渝中区江景楼盘为主作调查分析。
（一）市场调查分析表（略）
?
二）结论分析
1、????????现在渝中区江景物业建筑形态关键由高层建筑组成，其品质以中高挡为主，市场价格在建面3600—3900元/平米左右，本项目区域江景物业市场价格在建面2800元/平米左右。
2、????????江景物业产品设计关键以建面120—150平米两房和三房为主，热销户型关键以建面80—120平米内小两房和三房为主，其关键原因是总价相对较低，造成以大户型为主力江景物业销售较差。
3、????????因为渝中区嘉滨路沿线正处和计划建设中，其周围环境较差，生活配套相对较弱，这也是现在影响江景物业销售关键原因。
4、????????经过市场调查发觉本区域江景物业在产品设计上有较多“黑房”，关键因为江景物业占地面积相对较小，其落差较大，临江面户型多由3-4户，建面130平米—170平米三室组成，而一梯8户单层布局，造成其它背江户型采光差和房间“黑房”形成。
四、项目研究分析
（一）项目标SWOT分析
1.项目优势（S）
（1）良好江景资源
本项目在渝中区曾家岩嘉滨路，北接嘉陵江大桥，500米
（2）增值空间较大。
本区域尚处于计划建设期，其本区域住宅价格相对较低，伴随交通和生活配套上完善、成熟，有利于提升本项目物业增值空间。
2.项目劣势（W）
（1）地块面积较小，地形落差较大
地块临街面长度较短，地块现覆盖物为农田、杂草。地势起伏，中心低落差约20米
（2）交通系统不完善
本区域道路（嘉滨路）作为进入渝中半岛外环，关键分流进入主城区外地车辆，其公交车辆较少，出行极为不便。
（3）区域商业配套设施缺乏
本区域正处于计划建设中，其商业配套关键由上清寺和观音桥商业支持，而本区域配套设施关键由各小区和学田湾居民区独立组成，这和本项目所在位置全部有较远距离，也使本项目在配套服务设施上相对缺乏。
3.项目市场机会（T）
（1）????????????????????交通系统完善
本项目区域公交车站设置和6月，轻轨较新线（2号）通行，在很大程度上完善了本区域（嘉滨路）交通系统，大大提升了本区域地段品质。
（2）????????????????????政府计划有利于推进本区域房地产市
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