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【会计实操经验】盘活闲置厂房如何实现利润最大化
甲公司因实施异地技术改造搬入新厂区经营,为提高资产利用率,
拟盘活闲置的老厂房。经前期接洽,地处老厂房周边的丙公司,有
利用该厂房作为仓储用房的意向。甲公司对该老厂房的盘活有两种
方案可供选择,现从纳税筹划角度分析如下。
甲公司与丙公司均为地处城市新区从事货物加工的盈利企业,均
为增值税一般纳税人,城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附
加2%,企业所得税适用税率为25%,未享受企业所得税优惠政策,
暂不考虑其他税费。甲公司老厂房原值4000万元,折旧年限20
年,已使用10年,不考虑净残值,年折旧额4000÷20=200(万
元)。
方案一:房产出租时
甲公司房产出租。甲公司将该厂房直接出租给丙公司,月收租金
200万元;丙公司招聘员工进行仓库管理,需支付人工及其他固定
费用144万元。双方签订房屋租赁合同。
甲公司:年收房屋租金2400万元,应交房产税2400×12%=288
(万元),应交营业税2400×5%=120(万元),城建税120×7%=
8.4(万元),教育费附加120×3%=3.6(万元),地方教育费附加
120×2%=2.4(万元),房产税及城建税和教育费附加合计288+
120+8.4+3.6+2.4=422.4(万元),可在企业所得税前扣除,该
项业务应交企业所得税(2400-200-422.4)×25%=444.4(万
元),获得净利润2400-200-422.4-444.4=1333.2(万元)。
丙公司:租赁该厂房作为仓库作用,年支付租金2400万元,支
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付人工及其他固定费用144万元,合计支出为2400+144=2544
(万元),该部分支出可在企业所得税前扣除,抵减企业所得税
2544×25%=636(万元),减少净利润2544×(1-25%)=1908
(万元)。
甲公司和丙公司因该房产租赁行为合计对净利润的影响为1333.2
-1908=-574.8(万元)。
方案二:提供仓储服务时
甲公司提供仓储服务。根据《财政部、国家税务总局关于将铁路
运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2013〕
106号)规定,提供仓储服务属现代服务业范畴,增值税率为6%。
甲公司招聘员工利用老厂房为丙公司提供仓储服务,双方签订仓储
保管合同。
甲公司:年收仓储服务费2544万元,开具增值税专用发票,应
税劳务销售额为2544÷(1+6%)=2400(万元);支付人工及其他
固定费用144万元,应交增值税2400×6%=144(万元),城建税
144×7%=10.08(万元),教育费附加144×3%=4.32(万元),地
方教育费附加144×2%=2.88(万元)。城建税及教育费附加合计
10.08+4.32+2.88=17.28(元),可在企业所得税前扣除,该项
业务应交企业所得税(2400-200-144-17.28)×25%=509.68
(万元),获得净利润2400-200-144-17.28-509.68=1529.04
(万元)。
丙公司:支付仓储服务费2544万元,取得增值税专用发票,可
抵扣增值税进项税额144万元,仓储成本2544-144=2400(万
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元),可在企业所得税前扣除,抵减企业所得税2400×25%=600
(万元),减少净利润2400×(1-25%)=1800(万元)。
甲公司和丙公司因该房产租赁行为合计对净利润的影响为
1529.04-1800=-270.96(万元)。
方案差异分析
根据上述分析,甲公司所获方案二净利润二比方案一多,丙公司
所减少净利润方案二比方案一少;两公司作为一个整体考虑,方案
二比方案一净利润对净利润的影响少574.8-270.96=303.84(万
元),因此,方案二可行。
方案二比方案一更为有效的原因主要是,按照现行税收政策规
定,房产租赁业务应征收房产税和营业税;而
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