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个人二手房转让涉税政策

一、增值税

 1.个人销售其取得的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外

费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照

5%的征收率计算应纳税额。

 2.个人转让其自建的不动产(不含其自建自用住房)，以取得的全部价款和价外

费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

 3.个人销售自建自用住房免征增值税。

 4.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;

个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于

北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

 5.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;

个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住

房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普

通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和

深圳市。

 6.个人转让住房，因产权纠纷等原因未能及时取得房屋所有权证书（包括不动

产权证书，下同），对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人购买住

房的，法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间，据以确定纳税人是

否享受税收优惠政策。

 7.个人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提

供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证

等资料，进行差额扣除。

 纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等

资料的，应当凭发票进行差额扣除。

 6.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。

 家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、

祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养

或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继

承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

 二、个人所得税

 1.个人转让二手房取得的所得应按照财产转让所得项目征收个人所得税。对转

让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等

有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过

程中缴纳的税金及有关合理费用。公式：

 应纳税额＝应纳税所得额x适用税率＝应纳税所得额x20%

 应纳税所得额=房产转让收入额-房产原值-合理费用

 2.根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》

（国税发〔2006〕108号）第三条规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭

证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税

收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收

入的一定比例核定应纳个人所得税额。

 3.个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的

行为，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

 4.个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款

中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴

纳的增值税。公式：

 财产转让应纳税所得=不含增值税的转让房屋收入-含增值税的购买房屋时所支

付价款-不包括增值税的税费

 5.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征

收个人所得税。

 （1）住房购买时间的确认：个人按国家房改政策购买公有住房的时间，以购

房合同的生效日期、缴款收据的开具日期或房屋产权证注明日期，按照孰先原则

确定；个人购买其他住房的时间，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明

日期，按照孰先原则确定。

 （2）住房转让时间的确认：个人转让住房的日期，以销售发票上注明的时间

为准。

 （3）个人转让通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房产，符

合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税。其购房时间按

发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。

 （4）房产继承、赠与应按产权转移书据缴纳印花税，计税依据由征收机关参

照房屋买卖的市场价格核定，税率万分之五。

 6.以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

 (一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父

母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

 (二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者