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买房与换房哪样更划算

最近，李教授计划把一套已居住５年的旧房出售，再买一套面积较大的新房。

经过多方了解，李教授得知个人在住房买卖过程中，要缴纳印花税等税费，其中

税负较重的要数契税。根据《契税暂行条例》规定，契税一般按购房价款的

３％—５％缴纳，具体税率由各省、自治区、直辖市政府在此幅度内确定。同时，

税法还特别规定：

 １、从２０００年１１月２９日起，城镇职工按规定第一次购买公有住房，免

征契税；

 ２、相互交换房屋，以房屋的价格差价征契税，交换价格相等时，免征契税。

 因此，纳税人若充分利用上述两项税收优惠政策，合理利用换房这一方式可节

约契税，即由享受“第一次购买公有住房免征契税”政策的人购买自己想买的房

屋，然后再用自己的住房和那人交换。这样，买房时就可免征契税，交换时按房

屋差价缴纳契税，从而降低契税税负。但这样操作必须具备两个基本前提：找到

熟悉可靠，而且符合“第一次购买公有住房条件”的换房对象；自己想买的房屋

也属于公有住房，而且换房对象也有资格购买。这些情况多是在同一单位统一调

整住房、集资建房时发生。李教授进行筹划时恰好具备以上前提条件。

 李教授现在居住的房屋是已购买产权的公有住房，已居住５年，面积约８０平

方米，价值３０万元左右。他现在想买的住房也属于单位公有新住房，面积

１２０平方米，价值约６０万元。如果李教授直接购买该新房，因其不属于第一

次购买，不能享受免征契税的优惠，需要缴纳契税３万元（当地契税税率为

５％）。李教授了解到该大学王老师也有资格购买面积１２０平方米的新房，但

因为积蓄少，有心而无力。于是，李教授找到王老师，提出了一个方案：以王老

师的名义购买新房，所需资金由李教授提供。新房买下来后，双方再交换。李教

授的住房按３０万元计算，王老师把手上的２０万元存款付给李教授，不足的

１０万元算是向李教授的借款，免收利息。

 通过这样的安排，李教授可以得到自己中意的住房，王老师解决了购房资金不

足的问题。最重要的是，李教授仅需在双方交换住房时，按房屋价款差价３０万

元缴纳契税１．５万元，比自己直接购买新房节约税金１．５万元。

 王老师接受了该方案，同时进一步提出，他和李教授交换房屋后，需要对旧房

进行装修，如果在交换前装修，可以增加房屋的价值，进一步缩小旧房和新房的

差价，李教授缴纳的契税将更少。假设装修费用１０万元，原旧房的价值增加到

４０万元，李教授仅需按差价２０万元缴纳契税１万元，可节省税金２万元。

 上例中，李教授巧妙运用了税收优惠政策减轻了税负。上述交换方式对李教授

而言，比较有利，但有些情况下，则应按相反的方式操作。纳税人在操作时，应

具体问题具体分析，注意有关政策规定，谨防操作不当引起其他税费增加。

 小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就

可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐

述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法

和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！