从房企年报看房地产风险：经营业绩与债务特征.pdf

宏观深度

目录

一、上市房企经营特征：底部运行、企业分化加剧4

（一）销售：2023年营收小幅增长，而合同销售额大降，未来业绩难以保障4

（二）利润：利润率下滑至近五年低点，房企亏损面创新高6

（三）库存：存货减值损失增加，库存周转率加快7

（四）现金流：经营和投资活动收缩，筹资现金流大幅净流出8

（五）企业分化：民营房企收缩，央国企表现相对领先9

二、上市房企债务形势：杠杆趋稳、尾部风险仍存10

（一）债务总量：整体杠杆率趋稳，但高杠杆房企风险上升11

（二）债务结构：经营性债务大幅减少，有息负债规模首次负增长12

（三）融资情况：房企现金短债比下降，债券市场净融资规模大降14

三、未来支持房地产行业稳定发展的政策建议15

图表目录

图表1：上市房企营业收入同比增速与全国商品房销售额同比的变化4

图表2：上市房企合同负债及营收保障倍数的变化趋势5

图表3：TOP30房企2024年一季度合同销售业绩及增速情况5

图表4：上市房企利润率持续探底6

图表5：上市房企亏损面创出历史新高7

图表6：上市房企存货周转率的变化8

图表7：A股上市房企经营活动产生的现金流入和流出变化8

图表8：上市房企的筹资活动现金流量大幅净流出9

图表9：不同所有制类型的上市房企销售净利率的变化10

图表10：房地产投资低迷拖累民间投资增长10

图表11：上市房企的资产负债率下降11

图表12：上市房企资产负债率（剔除合同负债）的分位数变化12

图表13：上市房企净负债率的分位数变化12

图表14：上市房企2023年不同类型负债结构13

图表15：上市房企2023年不同类型负债余额同比增速13

图表16：上市房企的有息债务余额2023年由升转降14

图表17：上市房企的现金短债比连续三年下降14

图表18：房企境内信用债和海外债发行及偿还情况15

请务必阅读最后特别声明与免责条款3/18

宏观深度

一、上市房企经营特征：底部运行、企业分化加剧

本报告中，选取主营业务为房地产开发的上市公司进行分析，剔除A股与港股两地

重复上市的情况，目前已披露2023年报上市房企数量共171家（A股101家+港股70家），

以下统称为“样本房企”。2023年，样本房企的合同销售和利润处于下行期，民营房企

经营业绩受冲击程度更大。

（一）销售：2023年营收小幅增长，而合同销售额大降，未来业

绩难以保障

2023年房企营业收入在保交房推动下小幅增长。考虑到预售制和竣工交付周期，房

地产企业前期合同销售与账面业绩确认之间存在时滞。营业收入是基于权责发生制，在