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拆迁房赠与直系亲属房产再转让要交哪些税

拆迁房赠与直系亲属房产再转让要交哪些税

 实施旧城改建，拆迁户搬迁补偿款支付按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》

等文件规定执行。2014年3月15日该市拆迁户自然人甲与某房产公司签订《拆

迁置换协议》，甲被拆迁的私宅小楼共三层，面积360平方米（房产证上产权人

为甲，市场价1200万元），现与房产公司约定，拆迁后房产公司用在该地块上开

发的楼盘中的两套住宅（非普通住宅）、一套商铺共计360平方米置换甲被拆迁

的私宅，该住宅市场价300万元/套，商铺市场价600万元，均为毛胚房，双方

约定不再涉及补价。甲一家三口（妻子与甲子），根据原协议约定，在房屋置换

时，房产公司将两套住宅分别落甲与甲妻名下，商铺落甲子（未年满18周岁）

名下，后甲为了少交契税，要求房产公司于2014年3月28日将住宅及商铺均先

落于甲的名下，2014年4月3日，甲再将其中一套住宅赠与妻子，将商铺赠与

甲子，并于当日办理房屋产权变更登记。2014年5月，甲子及其妻开始对住宅

及商铺进行装修，每套装修费用30万元。

 目前，甲一家三口拟移居澳大利亚，若甲妻与甲子拟于2016年4月1日将住

宅、商铺对外转让。

 请问：

 在上述房屋拆迁置换、甲妻与甲子受赠房屋及未来对外转让过程中，依据现行

税法，自然人甲、甲妻与甲子涉及哪些税收？（A市契税税率为3%）

 【案例解析】

 本例涉及营业税、个人所得税、契税、土地增值税、印花税等多个税种，而且

在整个业务中，拆迁置换房屋产权人是甲还是甲妻与甲子，对外转让时住宅与商

铺，以及购房时间的认定等问题都牵涉到不同的税收待遇，现对拆迁置换、受赠

房屋、对外转让三个环节涉及的税收问题逐一分析如下：

 一、拆迁置换

 1.营业税

 根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业

税问题的通知》（国税函【2008】277号）规定：纳税人将土地使用权归还给土

地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，

无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者

将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税

税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发【1993】149号）规定，不征收营业税。

甲取得的置换房屋其实质是房产公司用房产抵拆迁补偿费，因此，对甲不征收营

业税。

 《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费

有关营业税问题的批复》（国税函[2007]969号）规定：国家因公共利益或城市

建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使

用权归还土地所有者。根据《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）

的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。因

此，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，

并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上

附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税。

 2.土地增值税

 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条及其实施细则第十一条规

定，因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使

用权，免征土地增值税。

 3.个人所得税

 根据《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税

【2005】45号）规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的

标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。甲取得拆迁置换房屋免征个人所得税。

 4.契税

 根据《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政

策的通知》（财税【2012】82号）第三条规定，居民因个人房屋被征收而选择房

屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋

产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。本案中，房产公司与甲的拆迁房

屋置换不涉及补价，因此，房产公司将住宅及商铺过户给甲时，甲免征契税。

 如果房产公司将置换房屋直接过户给甲，甲可享受免征契税，但如果直接过户

给甲妻和甲子，因甲妻、甲子并非原拆迁房屋的产权所有人，应理解为甲将房产

捐赠给甲妻、甲子，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条规定，受赠房

产需缴纳契税。

 鉴于《财政部、国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的

通知》（财税【2014】4号）规定，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归