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房地产开发项目管理

一、房地产开发项目治理的内涵与意义

（一）房地产开发项目治理的含义

房地产开发项目治理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为

基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进

行有效的打算、组织、和谐、监督和操纵的治理系统。

具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标要紧包括成果性目标和约束性目标。成

果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内

外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开

发项目还受都市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘

察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、

消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约

和相互阻碍，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、

规范和科学的治理保证体系，来统筹和和谐开发项目的全过程和确保总体目标的实现。

（二）房地产开发项目治理的意义

房地产项目治理的意义要紧表达在打算、组织、和谐和操纵四个方面等。

1.房地产开发项目的打算治理。对房地产开发项目进行打算治理，能使项目的开发

建设有打算、按顺序有条不紊地展开。这确实是说，通过使用一个动态打算治理，将工

程项目全过程和全部开发活动纳入打算轨道，项目有序地达到预期总目标。

2.房地产开发项目的组织治理。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，

以及依照有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保证体系，使项目

的各项目标得以最终实现。

3.房地产开发项目的和谐治理。其意义是为开发项目提供和谐和谐的公共环境，保

证项目开发建设顺利进行。和谐治理的要紧任务是对开发项目与外部环境、项目各子系

统之间，以及项目不同时期、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与和谐。这种沟

通与和谐将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，查找材料设备供货渠道，广揽优秀

设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。在各种和谐之中，人际关系和谐

最为要紧，项目经理在人际关系和谐过程中处于核心地位。

4.房地产开发项目的操纵治理。其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行操

纵，并获得最大的综合效益。操纵治理要紧是通过打算、决策、反馈和调整等手段，采

纳项目分解，各种指标、定额、时期性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工

程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效操纵，以确保开发项目用最少的投

入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。

二、房地产开发项目的工程治理

房地产开发项目的工程治理是指从项目开工预备到竣工验收的全过程所进行的治

理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是托付承包给建筑施工单位来完成的，

因此开发项目的工程治理，要紧是以合同治理为手段，运用打算、组织、和谐、操纵、

检查、验收等方法，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规

范和合同规定的目标，进行严格监督、操纵和治理，以确保开发项目总体目标的最终实

现。

（一）工程施工治理

关于房地产开发企业来说，开发项目的建筑施工和建筑工程安装是生产时期最要紧

的任务，它不仅决定开发企业能否为社会提供优质的房地产产品，而且从经济角度分析，

施工时期的投入和开支远高于预备时期。因此，有效的施工治理也是合理节约开支、提

高房地产开发项目投资效益的关键环节。

鉴于上述特点，房地产开发商的工程施工治理活动能够总结归纳为一个系统模型，

如图所示。这一工程项目治理系统包括人、财、物操纵系统，工程进度打算操纵系统，

质量操纵，合同履行保证系统，经济效益保证系统等五个子系统。因此，只有五个子系

统的和谐有效运转，才能使一个房地产开发项目的施工顺利进行。

房地产开发商在工程施工治理中的要紧任务如下。

1.项目组织与和谐工作。一方面，选择施工、供应等参建单位，明确各悠闲业务往

来中应遵守的原则；另一方面，落实项目施工时期的各项预备和组织工作，包括落实设

计意图、选定施工方案、审定材料与设备供应品种及供应方式。

2.费用操纵。要紧包括编制费用打算，审核费用支出，研究节支途径。

3.进度操纵。要紧进行进度分析，适时地调整打算，和谐各参建单位进度。

4.质量操纵。提出质量标准，进行质量监督，处理质量问题，组织工程验