奉贤海湾别墅项目可.docx

奉贤海湾宾馆

可行性分析报告

福美来不动产·项目中心2008年5月

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一、 项目介绍

项目区位条件

本案位于上海南端，拥有得天独厚的景观资源

本案位于奉贤海湾旅游区，位于上海的南端，拥有13.7公里的海岸线。面临东海，距离上海市中心约40公里，距离虹桥机场30公里，浦东国际机场50公里。

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交通条件

构筑立体交通网络，通达上海及周边地区

区内南北向有A4高速公路、卢浦大桥南下浦星一级公路、杨高路延伸段、A3高速公路。

东西向有A30郊环线、A3高速和正规划建设中的浦东铁路、轻轨（东线）、磁悬浮等都将途径海湾旅游区。

金汇港内河直达黄浦江，海湾码头上，游艇可以停泊。

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项目基本数据

上海海湾度假村宾馆

具体位置：海浪路39号，位于上海海湾旅游区碧海金沙度假村里物业形态：六层主楼和四层裙楼组成

建筑面积：23787平方米，其中地下建筑面积：4548平方米地下室层高：4.2米，

建筑密度：35.1%，容积率：1.56，绿化占地率32.9%，总停车位：80个

客房数：约160间

土地使用期限：2007.7.22日至2043.7.21日止

总体规划：周边共有117栋度假别墅环绕，整体景观效果以自然风格为主，突出以宾馆、饭店、娱乐功能为主的建筑。本案为海湾度假村中的主题结构。

项目现状：目前本案外立面已经完成，主要进行内部结构工程。

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项目实景图一览

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二、 项目周边市场分析

奉贤市场环境现状分析

A、房地产业

品牌开发商大举开发，旅游区房地产开始升温

奉贤海湾板块别墅区从1999年开始开发，目前已初具规模，已完成了西部9.8平方公里的开发。12家房地产开发公司先后进入奉贤海湾。以世茂、招商地产、绿地集团、同丰、平苑、海岸线、建都房产等主要的别墅为主，已完成房地产开发面积19万平方

米，板块内共建造了400多栋别墅，销售率达80%以上迄今为止，预计在2010年前建造完成3000栋别墅以及多层公寓，形成拥有10万人口的小镇，是上海最大的以独栋别墅为主的低密度别墅区之一。一幅“城在海边、屋在林中、人在绿中”的画卷正在展开。

2007年9月,著名的招商地产以5.15亿元人民币竞争获得奉贤海港内一个地块;

2007年11月，实力型的世茂房地产以3.1亿元人民币收购该区域内原有的上海一家大型房地产公司90%股份,从而获得碧海金沙周边一块地的开发权。

2008年2月，三益与绿地集团合作，共同打造节能三星级标准绿色建筑——奉贤海湾商业街。奉贤海湾商业街项目位于上海市奉贤海湾旅游区，西起海湾路，东接奉炮公路，北临新农河，南至海马路，基地总长超过1公里。紧邻旅游区内最大的人造沙滩景点——碧海金沙，向东、向南链接城市交通主干道。

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【区域房地产价格分布】

奉贤房地产产品价格体系

海景别墅

普通别墅

普通公寓

价格体系

15000元/㎡

10000元/㎡

5000－6000元/㎡

相同类型酒店比较

奉贤宸南大酒店

南桥宾馆

奉贤度假村

价格体系

32000平方米/2亿

1000平方米/1500万

46688平方米/3.7亿

【区域房地产客户分布】

奉贤别墅客户区域分布体系

奉贤本地

上海地区

外地（含境外）

来自区域

约35％

约35％

约30％

随着奉贤海湾板块的知名度越来越高，目前这里的别墅销售情况愈发乐观。从2004年下半年以来，别墅热销程度一直居高不下。据了解，购房者中，有三分之一是奉贤本地人，三分之一来自上海其他地区，还有三分之一来自外地（包括境外）。目前，来海湾购房的境外人士正逐年增多。购房者中有很大一部分是出于投资目的买房的。

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B、奉贤海湾区酒店业现状

旅游高峰期间 周边高星级酒店供不应求

目前奉贤海湾板块对于游人的接待能力明显不足。现有3个酒店，总计400——500套房间，然而2004年到奉贤海湾旅游的人数已达到60多万人次。一到双休日，这里同时接待游人时常高达4000——5000人，沿海边的要道有时还会引起交通堵塞。

棕榈滩海景酒店是按五星级标准建造的，标准房每天是500元。即便价格不菲，房间仍然经常是供不应求，一般须提前一个月预订。于是许多游人便转而住进了周边的别墅。目前，这里别墅房间的租赁价为每天200——300元。据了解，一家颇有实力的浙江企业针对奉贤海湾居住房供应的短缺情况，决定马上在海湾投资兴建一座建筑面积达8万平方米的超五星级酒店及酒店式公寓，但据估算，这也