房地产行业住房制度国际比较之德国篇：租赁市场标杆，房价长期稳定.docx

目录

德国住房市场：租赁主导，房价稳定 4

住房法律体系：供给端扶持多元供给主体，需求端保障租赁权益 5

住房统制经济（1945-1950）：政府自主建房加之行政管控，保障稳定房源供给 5

《住房建设法》（1950-1960）：推动战后住房供应快速增长，形成多主体供给结构 6

《住房补贴法》（1965年至今）：政策着力点由供给走向需求，保障承租人权益 11

《住房租赁法》（1971年至今）：进一步规范租赁市场，加大对承租人权益保护 12

《私有住房补贴法》（1965-2006）：平衡住房结构，补贴私有住房 14

从四部法律看德国住房政策的发展与转变 15

住房税收体系：鼓励自住与出租类房屋需求，抑制投机行为 16

住房资金体系：信贷政策稳定，“先存后贷”抑制投机 19

对国内的经验启示 23

风险提示 24

图表目录

图1：德国住房自有率变化情况 4

图2：典型国家2022年住房自有率对比 4

图3：英美德三国实际房价指数变化趋势 5

图4：住房统制经济 6

图5：政府为多元化建房主体提供资金、税收、土地支持，在供给端增加租赁房源 7

图6：政府与厂矿企业合作为职工兴建福利住宅 7

图7：第二部《住房建设法》对私人建房提供的资金、土地、税收优惠 8

图8：住房合作社运营模式 9

图9：住房合作社优缺点 10

图10：政府对合作社提供的优惠 10

图11：住房补贴政策的优点 12

图12：《住房租赁法》内容 13

图13：《住房租赁法》改革前后对比 14

图14：私有住房促进两大模式 15

图15：德国住房政策发展历程 16

图16：四部法律中涉及的房地产领域税收优惠政策 17

图17：德国住房贷款种类 20

图18：住房储蓄制度原理 20

图19：德国住房储蓄的封闭运作 21

德国住房市场以租赁为主导，约五成居民选择租房居住。1950年以来四部主要住房法律体系的顶层设计，促进了租赁市场供给端形成多元化供给主体，需求端实现“租购同权”，保障承租人权利；同时，税收配合稳健的信贷政策、“先存后贷”的储蓄制度抑制了市场投机性需求，保障了德国房地产市场相对稳定。

本篇报告首先介绍德国租赁主导的市场特点，并分三个部分对德国住房制度的形成做以分析：

法律顶层设计：供给端促进形成多元化主体，需求端保障承租人权益

住房税收体系：鼓励自住和出租类房屋需求，抑制投机行为

住房资金体系：信贷政策稳定，“先存后贷”抑制投机

最后我们将结合德国经验与国内房地产市场当前阶段特点总结对国内房地产市场长效机制构建的启示。

德国住房市场：租赁主导，房价稳定

德国完善的法律顶层设计，并以明细的税收制度作为有效的调节工具，同时严格控制资金供给，辅以多渠道配贷的融资体系，形成德国“租赁主导、房价稳定”的住房市场特色。

住房结构方面，据联邦统计局的统计资料显示，2022年德国的住房自有率仅为46.7，远远低于其他国家，2022年美国住房自有率65.9?，新加坡住房自有率为82。复盘过去二十年德国住房自有率变动情况来看，基本维持在40?-50?区间，近十年更是稳定在46?上下，长期维持在较低水平。

德国房地产市场相对平稳。房价涨幅方面，1970-2023年间德国实际房价涨幅为19，而英国房价累计涨幅达411，美国累计涨幅达175。房价波动程度方面，德国、美国、英国实际房价波动标准差分别为11.25、22.96、32.54。无论是在累计涨幅还是在波动程度方面德国都远远低于其他发达国家。

图1：德国住房自有率变化情况 图2：典型国家2022年住房自有率对比

46.50

46.50

46.70

45.70

45.50

42.60

40.90

41.60

47

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40

39

38

1998 2002 2006 2010 2014 2018

德国:住房自有率

89.30

89.30

65.90

46.70

100

90

80

70

60

50

40

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20

10

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德国 美国 新加坡

住房自有率

数据来源：德国联邦统计局，wind，；注：德国住房自有率必威体育精装版官方数据仅更新至2022年

数据来源：wind，；注：德国住房自有率必威体育精装版官方数据仅更新至2022年，为保证横向可比，尽

管美国新加坡有2023年数据仍选择2022年作为绘图截面

图3：英美德三国实际房价指数变化趋势

180

160

140

120

100

80

60

40

20

1970-031971-10

1970-03

1971-10

1973-0