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8.3房地产市场营销组合策略8.3.2房地产市场价格策略2.定价方法（1）成本导向定价法。（2）竞争导向定价法。（3）客户导向定价法。3．定价策略（1）新开发项目价格策略（2）组合价格策略（3）价格调整策略6.5房地产开发项目融资6.5.2融资方式的选择1．不同融资方式的特点2．主要融资方式的资金成本3．宏观金融环境4．项目建成后的经营方式6.5房地产开发项目融资6.5.3融资管理1．编制项目预算资金投入计划表2．编制项目资金回收计划表3.编制项目资金流动计划表4．编制项目融资计划落实表6.5房地产开发项目融资6.5.4融资方案选择融资方案选择1.安全性2.经济性3.可得性6.6房地产开发风险控制6.6.1初始阶段第一，要注意正确客观地评价自己进行房地产开发投资的能力和财力，切忌自以为是，过分夸大自己的能力和财力，盲目投资。第二，从财力、工作能力、工作业绩等方面，正确判断项目各个参与者的资格和能力。第三，协调好开发过程中不同利益行为个体之间的关系。第四，认真分析宏观经济形势，正确把握投资时机。6.6.2可行性研究阶段第一，在时间和成本—效益允许的范围内，尽力提高对各种预期租售价格、租售数量、开发成本等变量进行调查、估计的准确度。第二，加强对项目限制性因素和环境影响方面的研究。6.6房地产开发风险控制6.6.3土地取得阶段第一，认真核实土地的产权状况及规划条件，争取在政府有关部门的帮助下，依法做好土地征收或拆迁安置工作，处理好与被征收人或被拆迁人之间的关系。第二，确定适当的土地取得方式，在土地买卖合同中，尽可能规定一些有利于保护自身利益的保证条款，比如在市场行情可能发生较大不利变化时，可以对规划条件作出适当修改的约定。6.6.4规划设计阶段第一，增加与规划部门的沟通，邀请其参加对规划设计的指导咨询工作，认真履行规划条件。第二，加强对规划设计方案及图纸的复审工作。6.6房地产开发风险控制6.6.5项目融资阶段第一，认真分析不同融资方式的利弊，尽力作出最佳的不同融资方式组合选择。第二，尽可能在利率、贷款支付管理、抵押贷款率、抵押贷款责任等方面保护自己的利益。6.6.6建筑施工阶段第一，通过招标方式选择称职的监理公司和建筑承包商，充分估计可能发生的违约等问题，提前做好解决和防范准备，认真履行与监理公司和建筑承包商签订的合同。第二，定期召开施工各方共同参加的总结协调会议，及时解决出现的成本、质量、工程进度及相关方面的问题。第三，邀请政府监理管理部门的有关人员进行监督、检查、指导。6.6房地产开发风险控制6.6.7营销阶段第一，争取潜在承租者和购买者的合理参与，对规划设计方案提出好的建议。第二，通过给予优惠折扣等手段，吸引有一定社会地位和声望的高素质人士、企业来预订，以产生良好的、广泛的社会影响，吸引更多的消费者。关键术语房地产开发区位房地产开发项目管理风险控制复习思考题1．从你所在的城市中，寻找3个开发规模有明显差异的房地产开发项目，比较分析它们的开发类型。2．到正在从事上面3个项目开发的房地产企业，调查并比较分析它们在组织机构设置、人员组成方面的差异和利弊。它们的开发规模和组织机构设置及人员组成之间是否存在内在联系？3．请项目经理介绍其开发过程和项目开发管理过程。4．到一个比较成功的住宅开发小区，调查分析住户选择购买该小区住房的动机。5．到一个商业大厦，调查来此大厦购物的消费者的购买力、住地到此的距离远近、是否经常光顾此地、所购物品的档次，分析该大厦的空间影响范围及其与大厦经营规模、区位之间的关系。Thanks!第七章房地产开发投资可行性研究7.1房地产开发投资可行性研究概述7.1.1房地产开发投资可行性研究的概念可行性研究是随着科学进步和经济管理科学的发展而产生并日臻完善的一种系统的工作方法。它是在投资决策前，对拟议的投资或开发项目进行全面的、综合的技术经济调查研究和科学论证，以确定该项目是否具有可实施性的研究。7.1.2房地产开发投资可行性研究的内容（1）市场研究（2）财务效益可行性分析（3）环境效益评价7.1房地产开发投资可行性研究概述7.1.3房地产开发投资可行性研究在房地产开发过程中的地位和作用（1）可行性研究是开发项目投资决策的依据。（2）可行性研究可作为向银行申请贷款及筹集资金的依据。（3）作为与有关方面商谈合同、协议