房地产评估（第二版）.pptVIP

《房地产评估》课件主编俞明轩制作李竞王琼罗嘉第一节市场比较法概述一、市场比较法的含义二、市场比较法的基本原理替代原理三、市场比较法的适用范围在房地产市场比较发达的情况下，市场比较法得到广泛应用。四、市场比较法的限制条件《房地产评估》课件主编俞明轩制作李竞王琼罗嘉一、市场比较法的含义市场比较法（MarketComparisonApproach）,又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市价比较法、市场资料比较法、现行市价法、市场法等。市场比较法的基本含义是：在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出待估房地产在评估基准日的正常合理价格。类似房地产。返回三、市场比较法的适用范围在房地产市场比较发达的情况下，市场比较法得到广泛应用。《房地产评估》课件主编俞明轩制作李竞王琼罗嘉《房地产评估》课件主编俞明轩制作李竞王琼罗嘉四、市场比较法的限制条件（一）近期性（二）可替代性（三）非单一性（四）正常性（五）可修正性（六）合法性返回《房地产评估》课件主编俞明轩制作李竞王琼罗嘉第二节交易实例的搜集一、广泛搜集交易实例必要性二、搜集交易实例的途径三、交易实例应搜集的内容一、广泛搜集交易实例必要性运用市场法评估房地产价格，是建立在充足的案例资料的基础上的。如果案例资料太少，就有可能受到个别非正常交易案例的影响，使评估出的价格失真，不够客观。因此，应尽可能地搜集较多的交易实例。《房地产评估》课件主编俞明轩制作李竞王琼罗嘉《房地产评估》课件主编俞明轩制作李竞王琼罗嘉二、搜集交易实例的途径1．查阅政府有关部门关于房地产交易的资料。2．实地考察询问，了解类似房地产的交易信息。3．查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告。4．假装成购买房地产者。5．参加房地产交易展示会、换房大会，了解各类房地产信息、行情。6．同行之间相互提供。估价人员相互提供交易实例和估价案例资料。7．其他途径。返回《房地产评估》课件主编俞明轩制作李竞王琼罗嘉三、交易实例应搜集的内容1．成交价格。2．成交日期。3．付款方式。4．交易实例在交易时的状态。5．交易双方及交易目的。返回《房地产评估》课件主编俞明轩制作李竞王琼罗嘉第三节可比实例的选取具体选取时应尽量做到下列6点：1.与估价对象房地产的用途应相同。2.与估价对象房地产的建筑结构应相同。3.与估价对象房地产所处的地区应相同，或是在同一供需范围内的类似地区。4.与估价对象房地产的价格类型应相同。5.与估价对象房地产的估价时点应接近。6.该交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易。《房地产评估》课件主编俞明轩制作李竞王琼罗嘉第四节市场比较法的计算公式一、基本公式二、直接比较法计算公式三、间接比较法计算公式四、扩展公式《房地产评估》课件主编俞明轩制作李竞王琼罗嘉一、基本公式市场比较法的基本计算公式是：P=P＇×A×B×C×D×E其中P：待估房地产评估价格P＇：可比交易实例价格A：交易情况修正系数B：交易日期修正系数C：标准化修正系数D：区域因素修正系数E：个别因素修正系数《房地产评估》课件主编俞明轩制作李竞王琼罗嘉二、直接比较法计算公式P=P＇×A×B×D×E=P＇××××《房地产评估》课件主编俞明轩制作李竞王琼罗嘉三、间接比较法计算公式P=P＇×A×B×C×D×E=P＇×××××C==《房地产评估》课件主编俞明轩制作李竞王琼罗嘉四、扩展公式P=P＇×A×B×C×D×容积率修正系数×土地使用年期修正系数《房地产评估》课件主编俞明轩制作李竞王琼罗嘉第五节市场比较法的因素修正一、交易情况修正二、交易日期修正三、区域因素修正四、个别因素修正五、容积率修正六、土地使用年期修正《房地产评估》课件主编俞明轩制作李竞王琼