房地产市场营销（第二版）.pptVIP

第7章房地产市场营销（第二版）21世纪房地产系列教材7.1房地产产品的概念与产品定位（1）降低市场销售风险，避免因不符市场需求、时机不当或供过于求等可能造成的收益损失；产品定位的目的（2）增加投资报酬利润，例如创造个别产品的单位利润，或增加组合产品的整体利润，或通过分期销售获得全程利润等；（3）发挥整体作业效果，避免开发、销售、规划及财务等的冲突，能同时兼顾收益成本、品质及时效。第7章房地产市场营销（第二版）21世纪房地产系列教材7.2房地产产品定位流程产品定位是一种具有成本及效益性质的策划活动，它的成本反映在所运用的方法、所收集的信息（包括质与量）及所耗用的时间及人力上，而它的效益，则表现为产品定位的结果所能产生的实质利益。产品定位的过程，实际上就是发掘市场机会，并针对目标市场发展适当的产品，以创造空间价值的过程。三层次产品定位程序是依据影响项目基地的环境范围大小所划分的市（区）级层次的一般因素、商圈（生活圈）层次的区域因素及基地层次的个别因素。也就是说，三层次定位的思路是：由整体到局部、由表及里地进行分析定位。虽然这三个层次都包括待定位的基地，但是各层次所相对比较的对象却不同。第7章房地产市场营销（第二版）21世纪房地产系列教材7.3产品定位原则Titleinhere先分后合Titleinhere先专后普Titleinhere先实后虚Titleinhere先外后内Titleinhere先弱后强产品定位原则第7章房地产市场营销（第二版）21世纪房地产系列教材7.4产品定位的目标取舍办公大楼与住宅的取舍一块土地究竟适宜规划办公大楼还是住宅，应多方面考虑，不宜单凭市场流行什么就跟风追随，在不适宜的地方规划不适宜的产品，造成销售盲点。产品定位的立场（1）目标引导产品定位方向。（2）目标多少影响产品定位发展的空间。（3）目标所设定的标准高低影响定位空间大小。（4）目标多少影响方案评估方法的复杂程度，。办公大楼与商业大楼的取舍商业大楼犹如一只下金鸡蛋的母鸡，但是也须管理经营得当，否则就会成为“瘟鸡”，成为投资兴建开发商的梦魇，这时反而不如单纯建办公大楼，出售出租两相宜。第7章房地产市场营销（第二版）21世纪房地产系列教材7.5产品定位的实用技巧项目物业类型的分布项目的楼座排布项目的交通组织项目的区隔建筑形式选择定位技巧第7章房地产市场营销（第二版）21世纪房地产系列教材7.5产品定位的实用技巧空间价值建筑成本建筑工期市场接受性周围建筑物状况容积率配置技巧第7章房地产市场营销（第二版）21世纪房地产系列教材7.5产品定位的实用技巧保值效果实用性质收益机会对环境有改观公共设施技巧第7章房地产市场营销（第二版）21世纪房地产系列教材7.5产品定位的实用技巧顶楼市场门面市场地下室市场中间层市场楼层用途技巧第7章房地产市场营销（第二版）21世纪房地产系列教材一块土地原则上仅能有一种规划方式四个层面要分别给予权重。各个层面的评估产品要依照基地特性及产品定位特性对其重视程度作必要的调整。评估产品的权重以相对性来分配。7.6产品定位方案的分析与评价第7章房地产市场营销（第二版）21世纪房地产系列教材7.6产品定位方案的分析与评价规划可行性分析有四个因素要注意，即容积率、公共设施、车位数量及动线规划。1针对面积不大的个案，容积率是很重要的因素。2不景气时，公共设施比例要控制在一定范围内。3市区内的个案，要注意车位供应的充分性。4大面积的个案，须注意公共设施的分配。5单层户数多，动线规划须列为重点。6公司经营规模大小会影响各规划产品的重要程度。第5章房地产市场营销（第二版）21世纪房地产系列教材5.4资料收集与运用资料的运用：1基地资料运用2交通流量资料运用3运输系统资