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集体经营性建设用地入市收益分配制度研究

汇报人：

2024-01-28

目录

CONTENTS

引言

集体经营性建设用地入市概述

收益分配制度现状及问题分析

国内外典型地区收益分配制度比较

收益分配制度改革方案设计

政策建议与未来展望

01

引言

随着我国城市化进程的加速和土地市场的不断完善，集体经营性建设用地作为重要的土地资源，其入市交易和收益分配问题日益凸显。

合理的收益分配制度对于保障农民权益、促进土地市场健康发展和推动城乡一体化建设具有重要意义。

国外研究则更多关注土地市场的经济效应、土地利用规划和土地政策等方面，对于我国集体经营性建设用地入市收益分配制度的借鉴意义有限。

国内研究主要集中在土地制度改革、农民权益保障和土地市场调控等方面，对于集体经营性建设用地入市收益分配制度的研究相对较少。

本研究旨在探讨集体经营性建设用地入市收益分配制度的现状、问题及成因，提出针对性的政策建议，为完善我国土地市场和保障农民权益提供理论支持。

具体研究问题包括：现行集体经营性建设用地入市收益分配制度存在哪些问题？如何构建科学合理的收益分配机制？如何保障农民在土地交易中的合法权益？

02

集体经营性建设用地入市概述

定义

特点

集体经营性建设用地入市具有土地权属不变、使用方式灵活、收益分配多样等特点，是实现农村集体土地与国有土地同等入市、同权同价的重要途径。

集体经营性建设用地入市是指农村集体土地中规划为工业、商业等经营性用途的土地，在符合规划和用途管制的前提下，以出让、租赁、入股等方式进行有偿使用的行为。

入市方式

入市流程

集体经营性建设用地可以通过出让、租赁、入股等多种方式入市。其中，出让是指一次性收取土地租金或出让金后，将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者；租赁是指土地所有者将土地使用权出租给使用者使用，由使用者向所有者支付租金；入股是指土地所有者将土地使用权作价入股，与使用者共同经营、共担风险、共享收益。

集体经营性建设用地入市流程包括前期准备、申请与受理、审查与批准、交易与签约、登记与发证等环节。在前期准备阶段，需要完成土地调查、规划编制、地价评估等工作；在申请与受理阶段，需要提交入市申请及相关材料，并经过土地行政主管部门审查；在审查与批准阶段，需要对申请材料进行审核，并报请有批准权的人民政府批准；在交易与签约阶段，需要签订土地使用权出让或租赁合同，并支付土地租金或出让金；在登记与发证阶段，需要办理土地使用权登记手续，领取土地使用权证书。

集体经营性建设用地入市的收益主要来源于土地使用者支付的土地租金、出让金或使用费。此外，政府还可以通过税收、土地增值收益调节金等方式获取部分收益。

收益来源

集体经营性建设用地入市的收益分配应遵循“谁所有、谁受益”的原则。对于土地所有者而言，其收益主要用于发展壮大农村集体经济、改善农村生产生活条件、提高农民收入水平等方面；对于政府而言，其收益主要用于农村基础设施建设、公共服务设施建设和土地开发整理等方面。同时，为保障农民长远生计和社会稳定，应建立健全收益分配监管机制和风险保障机制。

分配方式

03

收益分配制度现状及问题分析

分配方式

目前，集体经营性建设用地入市的收益分配主要采取“政府主导、市场运作、农民参与”的方式，政府通过土地出让、租赁等方式获取收益，农民则通过土地入股、分红等方式参与分配。

分配比例

在收益分配比例上，政府往往占据主导地位，获取大部分收益，而农民和村集体获得的收益相对较少。

分配程序

收益分配程序一般包括土地评估、收益核算、分配方案制定、公示和分配实施等环节，但在实际操作中，由于缺乏有效的监管机制，存在程序不规范、不透明等问题。

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政府往往占据主导地位，获取大部分收益，而农民和村集体获得的收益相对较少，导致收益分配不公。

收益分配不公

由于缺乏有效的监管机制，存在土地出让价格不合理、收益核算不准确、分配程序不规范等问题。

缺乏有效监管

在收益分配过程中，农民的知情权、参与权和监督权等权益得不到充分保障，容易引发社会矛盾。

农民权益保障不足

制度设计缺陷

目前的收益分配制度设计存在缺陷，政府往往占据主导地位，导致收益分配不公。

监管机制缺失

缺乏有效的监管机制，使得土地出让价格不合理、收益核算不准确等问题得不到有效解决。

农民权益保障不足

在制度设计和实施过程中，对农民权益的保障不足，导致农民在收益分配中处于弱势地位。

04

国内外典型地区收益分配制度比较

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成渝地区

珠三角地区

其他地区

该地区采用“政府+村集体+农户”的分配模式，政府通过土地出让金、税费等形式获取收益，村集体和农户则通过土地租金、分红等方式获得收益。

成渝地区采用“按股分配+社会保障”的分配模式，将入市收益按照一定比例划分为股份，分配给村集体和农户，同时政府还将部分收益用于社